Kaip kaimynams pasidalinti daugiabučio kiemą?

Turėdami tik bendrą informaciją apie šį atvejį aptarsime bendrą tvarką, pagal kurią vienam ar keliems gyvenamojo namo butų savininkams būtų galima įsigyti dalį namų valdų žemės sklypo prie gyvenamojo namo. Darome prielaidą, kad žemė, ant kurios yra daugiabutis, nuosavybės teise priklauso valstybei.

Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse numatyta, kad sklypai prie daugiabučių priskiriami namų valdų žemės sklypams. Šie sklypai parduodami bendrosios dalinės nuosavybės teise daugiabučio namo savininkams (butų ir negyvenamųjų patalpų savininkams).

Prie nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių žemės sklypai parduodami detaliojo planavimo dokumentuose arba žemės sklypų planuose, prilyginamuose detaliojo teritorijų planavimo dokumentams, nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Detaliojo planavimo dokumente turi būti pažymėtas kiemas, automobilių stovėjimo vieta, žalia veja, žaidimų aikštelė ar kitas namų valdų žemės sklypo bendro naudojimo plotas, kuris visais atvejais turi būti skirtas bendram daugiabučio namo gyventojų  naudojimui.

Kiekvieno gyvenamojo namo ar kito statinio arba įrenginio bendraturčio perkama žemės sklypo dalis bendrojoje nuosavybėje nustatoma atsižvelgiant į kiekvienam bendraturčiui priklausančią gyvenamojo namo ar kito statinio arba įrenginio dalį, į kurią neįskaitomos gyvenamojo namo ar kito statinio (pagrindinio daikto) priklausinių bendraturčių nuosavybės teise turimos dalys.

Daugiabučio namo buto savininkas turi galimybę Taisyklėse nustatyta tvarka įgyti nuosavybės teisę ar kitą valdymo bei naudojimo teisę į dalį namų valdų žemės sklypo tik tuo atveju, kai teisės aktų nustatyta tvarka yra parengtas namų valdos žemės sklypo Detaliojo planavimo dokumentas.

Vis dėlto, priklausomai nuo to, kokia forma daugiabučio namo butų savininkai įgyvendina savo teises, interesus ir pareigas, susijusias su namo bendrojo naudojimo objektais ir žemės sklypu, skiriasi Detaliojo planavimo dokumento rengimo iniciavimo tvarka: pirma, jei daugiabučio namo butų savininkai yra įsteigę bendriją, tuomet bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) priima sprendimą dėl Detaliojo planavimo dokumento rengimo iniciavimo.

Antra, tuo atveju, jeigu daugiabučio namo butų savininkai yra sudarę jungtinės veiklos sutartį, sprendimas dėl Detaliojo planavimo dokumento rengimo iniciavimo priimamas šioje sutartyje nustatyta tvarka.

Trečia, teisiškai painiausia situacija susidaro tuomet, kai daugiabučio namo butų savininkai nėra įsteigę bendrijos ir sudarę jungtinės veiklos sutarties, kadangi analizuojant aukščiau nurodytas Taisykles ir kitus teisės aktus, reglamentuojančius bendraturčio nuosavybės teisės įgyvendinimą į namų valdų žemės sklypo dalį, pastebėtina, kad teisės aktuose nėra įtvirtinto tiesioginio reikalavimo, pagal kurį prašymą leisti pradėti rengti Detaliojo planavimo dokumentą savivaldybei turėtų pateikti visi daugiabučio namo butų savininkai.

Tai yra teisinio reglamentavimo spraga, o dvi viešąją administravimo funkciją atliekančios institucijos pateikia skirtingą šios situacijos vertinimą.

Teoriškai tai galėtų reikšti, kad net ir vienam iš butų savininkų kreipusis į savivaldybę dėl leidimo pradėti rengti Detaliojo planavimo dokumentą, o vėliau – į Nacionalinę žemės tarnybą dėl namų valdų žemės sklypo dalies pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, šis savininkas įgytų bendrosios dalinės nuosavybės teisę į namų valdų žemės sklypo dalį. Kadangi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu, o minėtu atveju vienam iš savininkų įgijus nuosavybės teisę į namų valdų žemės sklypo dalį, šio sklypo bendraturčiais būtų laikomi valstybė ir minėtas asmuo, tai jiems sudarius susitarimą dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos, vienas daugiabučio namo butų savininkas be kitų savininkų pritarimo įgytų teisę naudotis konkrečia žemės sklypo dalimi pagal susitarime dėl naudojimosi tvarkos numatytomis sąlygomis (pavyzdžiui, žemės sklypo dalyje įsirengti darželį, atsitverti jį tvorele ir pan.).

Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrius patvirtino, kad susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo gali būti sudaromas ir su vienu daugiabučio butų savininku, kai kiti savininkai nėra įgiję nuosavybės teisės į sklypą. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento bei Teisės departamento atstovai mano kitaip. Jų teigimu, kai nėra įsteigta daugiabučio namo butų savininkų bendrija ir sudaryta jungtinės veiklos sutartis, namų valdų žemės sklypo formavimo procese turi dalyvauti visi daugiabučio namo butų savininkai.

Tai yra teisinio reglamentavimo spraga, o dvi viešąją administravimo funkciją atliekančios institucijos pateikia skirtingą šios situacijos vertinimą.  Vis dėlto esminė taisyklė yra tokia: norinti bendrosios dalinės nuosavybės teise įgyti namų valdų žemės sklypo dalį, visais atvejais būtina suformuoti namų valdų žemės sklypą (parengti Detaliojo planavimo dokumentą). Naudojimosi žemės sklypu tvarka nustatoma bendraturčių susitarimu, todėl jei namų valdų žemės sklypo savininkai būtų vienas buto savininkas ar dalis jų, susitarimas dėl naudojimosi tvarkos būtų pasirašomas ne su visais butų savininkais, bet su asmenimis, bendrąja dalinės nuosavybės teise įgijusiais namų valdų žemės sklypo dalis.

Atsižvelgiant į tai, kas parašyta, siūlome imtis šių veiksmų.

1. Nustatyti, ar žemės sklypas, kuriame yra pastatytas daugiabutis, yra suformuotas. Šią informaciją teikia Vilniaus miesto savivaldybės Plėtros departamentas.

2. Tuo atveju, jeigu žemės sklypas yra suformuotas, galima kreiptis į Nekilnojamojo turto registrą dėl informacijos apie žemės sklypą ir su juo susijusius juridinius faktus pateikimo. Iš šios informacijos matysite, ar žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso ar kitokiu teisėtu pagrindu yra teisėtai valdomas ar naudojamas kaimynės.

3. Jeigu žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise nepriklauso pirmajame aukšte gyvenančiai kaimynei / nėra jos išsinuomotas ir/arba nėra nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka (kuria jos naudojimuisi būtų priskirta jos faktiškai užimta žemės dalis), galima kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus teritorinį padalinį dėl jūsų kaimynės galimai padaryto administracinio teisės pažeidimo pagal Administracinių teisės pažeidimų kodekso 45 straipsnį (savavališkas žemės, miško, vandens telkinių užėmimas bei naudojimas ir vengimas juos grąžinti) .

Sklypas, skirtas bendram daugiabučio gyvenamojo namo gyventojų naudojimui (pvz. kiemas, žalia veja, žaidimų aikštelė, įėjimas į namą, šaligatviai šalia namo ar kt.) visais atvejais turėtų likti bendram naudojimui ir todėl negalėtų būti perleistas išimtiniam vieno gyventojo naudojimui.

Į šį klausimą atsakė advokatų kontoros „Borenius“ teisininkai. Šioje konsultacijoje yra pateikiama tik bendro pobūdžio teisinė informacija ir ji jokiu atžvilgiu negali būti vertinama kaip išsami ir galutinė. Savo klausimus siųskite adresu advokatas@15min.lt, o dėl išsamios konsultacijos siūlome kreiptis į teisininkus.