Tačiau ar iš tiesų NT statistika visuomet atspindi realią padėtį ir ja verta aklai vadovautis priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo? Kuriuos statistinius duomenis tikrai reikėtų vertinti priimant sprendimą?
„Statistika, o ypač – viešai skelbiami apibendrinimai, toli gražu neatspindi viso vaizdo, todėl ji neturėtų tapti pagrindiniu argumentu priimant sprendimą dėl būsto pirkimo. Juolab kad pirkėjai dažnai nemoka skaityti statistinių duomenų, o profesionalūs rinkos dalyviai tai jaučia ir manipuliuoja šiais duomenimis viešojoje erdvėje“, – teigia „Newsec“ pardavimų vadovas Giedrius Ragaišis.
Kinta ne būstų, o vidutinės kainos
Įvykusių NT sandorių statistikoje visuomet pateikiamos vidutinės parduotų būstų kainos, įtraukiant ir pigiausius, ir brangiausius tuo metu rinkoje esančius NT objektus. Pasiūlą rodančių dar neįvykusių sandorių – parduodamų būstų – statistikoje taip pat pateikiamas prašomų kainų vidurkis, nurodantis ne galutinę kainą, bet tą, nuo kurios pradedamos derybos ir kuri iki sandorio gali pasikeisti.
Taigi apibendrinantis teiginys apie kylančias arba mažėjančias būstų kainas rinkoje dažnai gali būti neteisingas, nes čia taip pat patenka kraštutinės (didžiausios ir mažiausios) kainos rinkoje arba gali būti pateikiamos dar neįvykusių sandorių rinkoje prašomos kainos, kurios vėliau gali keistis.
NT konsultantų teigimu, šiuo metu fiksuojamoms ir statistikoje pateikiamoms sandorių kainoms taip pat nemažą įtaką turi didelis be paskolų vykdomų pirkimų skaičius.
Pernai ryškiausia tendencija buvo iškart atsiskaitomų sandorių didėjimas ir banko finansuojamų pirkinių mažėjimas.
„Šiuo metu NT rinkoje yra padidėjusi grynųjų pinigų apyvarta – 2012-aisiais ryškiausia tendencija buvo iškart atsiskaitomų sandorių didėjimas ir banko finansuojamų pirkinių mažėjimas. Tai reiškia, kad greitas atsiskaitymas už pirkinį galbūt lemia mažesnę jo įsigijimo kainą. Taigi registruojamos oficialios kainos, panašu, dėl padidėjusios grynųjų pinigų apyvartos kai kuriais atvejais yra mažesnės už rinkos kainą. Tai yra vienas argumentų, kodėl nevertėtų aklai pasitikėti skelbiama kainų statistika – oficialiai skelbiama kaina gali būti neadekvati rinkai ir realioms transakcijoms“, – teigia G.Ragaišis.
Be to, pateikiamoje kainų statistikoje būstai dažniausiai neskirstomi į smulkesnius ir adekvačiau palyginamus kainų segmentus siekiant tikslesnio palyginimo. Neretai statistikoje būstai segmentuojami pagal vieną pasirinktą kriterijų – senos ir naujos statybos, renovuoti ir nerenovuoti, vienuose ar kituose rajonuose esantys ir kt. Tuo tarpu pirkėjai ieško būsto pagal savo kokybės, vietos, prestižo ir kitus lūkesčius, tačiau dėl kitokios statistikos nebuvimo lygina labiau apibendrintų segmentų kainas.
Pavyzdžiui, Registrų centro duomenimis, 2012 m. vyraujanti senesnės statybos buto kv. m kaina Vilniuje buvo 1,3 proc. mažesnė už 2011 m. vidurkį. Tuo tarpu naujos statybos butų kainos vidurkis buvo 9,3 proc. didesnis už 2011 m.
Paties Registrų centro teigimu, toks pokytis, panašu, rodo ne naujos statybos butų brangimą, bet tai, kad pernai daugiausiai prekiauta kokybiškesniais butais geresnėse vietose. Paprastai pirkėjų elgseną lemia ne tik ekonominiai veiksniai – vieni būstą perka dėl gyvenamojo ploto poreikio, kiti ieško investicijų ar nuomojimo galimybių, vieni perka sau, kiti – artimiesiems ir pan.
„Tam tikru laikotarpiu gali būti parduota daug pigių būstų Fabijoniškėse ir pora brangių Vilniaus centre ar Užupyje. Tokiu atveju išvedus vidurkį, vidutinė būsto kaina rinkoje tikrai tampa mažesnė. Tačiau to jokiu būdu negalima interpretuoti kaip absoliutaus būstų kainų mažėjimo – juk tikėtina, kad savo segmentuose būstai išlaikė kainas. Taigi vidutinės kainos mažėjimas ar didėjimas nebūtinai rodo absoliutų būstų kainų kitimą, bet greičiau to laikotarpio esamą pasiūlą ir vartotojų pasirinkimo tendencijas“, – aiškina Antakalnyje statomų ir parduodamų „Aurum apartamentų“ atstovas Laurynas Mituzas.
Statistika nemato ir neįvertina visų veiksnių
Butai parduodami tolygiai, bet statistikoje atsiranda nunešus sutartis pas notarą. Kai priduodama daugiau naujos statybos namų, atrodo, kad pirkimo sutarčių skaičius šokteli.
„Kalbant apie sandorių skaičiaus statistiką, ji dažnai neatspindi visų pirkimo planų ir ketinimų – pateikiami tik į registrą jau patekę sandoriai, t. y. įvykę faktai, neduodantys visapusiško rinkos vaizdo kalbant apie pirkėjų planus. Sandorių skaičius ne visai tiksliai atspindi nuotaikas rinkoje – planų ir ketinimų esamuoju laikotarpiu paprastai būna daugiau nei faktinių sandorių, kurių įvykimas gali užtrukti dėl formalumų tvarkymo. Pavyzdžiui, butai paprastai parduodami tolygiai, bet statistikoje atsiranda nunešus sutartis pas notarą. Todėl tais mėnesiais, kai priduodama daugiau naujos statybos namų, atrodo, kad pirkimo sutarčių skaičius staiga šokteli“, – pasakoja L. Mituzas.
NT konsultantai rekomenduoja iškart vertinti detalesnę statistiką.
„Reikėtų gryninti statistiką pagal pirkėjui aktualius pageidavimus. Tai, priklausomai nuo pirkėjo poreikių, galėtų būti sandorių skaičius tam tikrame rajone arba tam tikrame segmente, arba tam tikro dydžio butų pasiūloje. Tokioje statistikoje atitinkamai išryškės ir kaina, taigi bus galima matyti vertingas ploto ir kainos, vietos ir kainos, segmento ir kainos koreliacijas. Pavyzdžiui, jei pirkėjas į NT žiūri kaip į investiciją ir tampa svarbus turto likvidumas, bus verta domėtis arčiau centro esančiais objektais ir vertinti ploto kainą konkrečioje vietoje.
Analizuoti konkrečios vietos ar segmento statistiką yra ženkliai vertingiau nei nagrinėti bendruosius Registrų centro ar NT indeksus skelbiančių agentūrų duomenis, kurie toli gražu neatspindi realybės individualiais atvejais“, – aiškina G. Ragaišis.
„Pirkėjams patarčiau prašyti NT konsultantų pateikti konkrečią statistiką apie juos dominančią vietą. Tuomet jie gaus objektą padėsiančius įvertinti konkrečius statistikos pjūvius pagal kainas centre, senamiestyje, Antakalnyje, Žvėryne ar bet kurioje miesto dalyje. Žinoma, tokia statistika dažniausiai nėra lengvai prieinama internete.“
