Investavimo į nekilnojamojo turto projektus platformos „InRento“ vykdomojo direktoriaus Bernardo Preikšaičio teigimu, prieš investuojant svarbu įvertinti ne tik siūlomą grąžą, galimą riziką, bet ir laikotarpį, per kurį žmogui grąžinama investuojama suma.
Kam iš tiesų skolinami pinigai?
Vyriausybės obligacijų atveju investuotojas skolina valstybei, o įsigydamas įmonių obligacijų – verslui. Šiuo metu platinamų Vyriausybės taupymo lakštų (gynybos obligacijų) metinės palūkanos siekia apie 2,4–2,8 proc. Įmonių obligacijos paprastai siūlo didesnes palūkanas, tačiau kartu svarbu įvertinti, kuo jos užtikrintos ir kas nutiktų įmonei neįvykdžius įsipareigojimų.
„Dalis rinkoje platinamų įmonių obligacijų yra neužtikrintos jokiu turtu arba užtikrintos tik antriniu įkeitimu. Investuotojas mato patrauklų palūkanų skaičių, bet ne visada pasidomi, kas atsitiks, jei emitentas nesumokės. O atsakymas dažnai būna paprastas: neužtikrintos obligacijos savininkas stoja į bendrą kreditorių eilę“, – sako vienas „InRento“ vadovų B.Preikšaitis.
Kalbant apie įmonių obligacijas, užtikrintos obligacijos padengtos konkrečiu įmonės turtu, o neužtikrintos remiasi jos bendru mokumu. Dar didesne rizika pasižymi subordinuotos obligacijos – įmonei tapus nemokiai, jų savininkų reikalavimai tenkinami tik po kitų kreditorių.
Svarbus ir obligacijų išpirkimas. Kadangi pagrindinė suma dažniausiai grąžinama tik termino pabaigoje, verta įvertinti, iš kokių lėšų įmonė planuoja atsiskaityti su investuotojais.
„Prieš įsigyjant įmonių obligacijų verta atsakyti į kelis klausimus: ar emisija užtikrinta turtu ir kokiu eiliškumu, kokie finansiniai įsipareigojimai numatyti emisijos sąlygose ir iš kokių lėšų emitentas planuoja obligacijas išpirkti. Jei atsakymas į paskutinį klausimą yra būsima nauja emisija, investuotojas prisiima ne tik emitento verslo, bet ir refinansavimo riziką“, – pažymi B.Preikšaitis.
Didžiausias skirtumas – ne palūkanos, o užstatas
Europos vertybinių popierių ir rinkų institucijos (ESMA) duomenimis, daugiau kaip pusė (58 proc.) viso per Europos Sąjungos sutelktinio finansavimo platformas pritraukto kapitalo tenka investicijoms į paskolas verslui ir nekilnojamojo turto projektams finansuoti.
Tarpusavio skolinimo platformose investuotojų lėšos dažniausiai skolinamos fiziniams asmenims arba smulkiajam verslui. Tokios paskolos dažnai nėra užtikrintos įkeistu turtu, o NT sutelktinio finansavimo atveju paskolos gali būti užtikrinamos įkeičiant finansuojamą nekilnojamąjį turtą.
„Esminis skirtumas yra ne palūkanų dydis, o užstatas. Kai paskola užtikrinta pirminiu nekilnojamojo turto įkeitimu, skolininko nemokumo atveju investuotojų reikalavimai tenkinami pirmumo tvarka iš įkeisto turto vertės. Skolinant be užstato, lieka tikėtis skolininko sąžiningumo ir mokumo“, – aiškina B.Preikšaitis.
Vis dėlto užstatas savaime rizikos nepanaikina – skolininkui nevykdant įsipareigojimų svarbu, už kokią kainą ir per kiek laiko įkeistą turtą pavyktų realizuoti.
„Čia verta būti atviriems: priverstinis įkeisto turto pardavimas gali užtrukti nuo kelių mėnesių iki poros metų, o realizavimo kaina priklauso nuo rinkos situacijos tuo metu. Būtent todėl svarbus konservatyvus paskolos ir užstato vertės santykis – jis sukuria atsargą tam atvejui, jei turtą tektų parduoti ne pačiomis palankiausiomis sąlygomis“, – priduria jis.
Grąža ir likvidumas
Skirtingų investavimo priemonių rizika atsispindi ir tikėtinoje grąžoje. Šiuo metu Vyriausybės taupymo lakštų metinės palūkanos siekia iki 2,8 proc., o vidutinė istorinė „InRento“ platformoje finansuotų NT projektų grąža sudaro 11,68 proc. Palūkanos investuotojams mokamos kas mėnesį, tačiau istoriniai rezultatai negarantuoja tokios pačios grąžos ateityje.
Skiriasi ir investicijų likvidumas. Taupymo lakštus galima pateikti išpirkti anksčiau termino, o obligacijas ar sutelktinio finansavimo investicijas – parduoti antrinėje rinkoje. Vis dėlto Baltijos šalių obligacijų rinka nėra itin likvidi, o dauguma sutelktinio finansavimo investicijų paprastai laikomos iki projekto pabaigos. Kai kurios platformos, tarp jų ir „InRento“, suteikia galimybę investicijas parduoti anksčiau. „InRento“ atveju, sandorių skaičius antrinėje rinkoje nėra didelis, tai lemia ne pirkėjų stoka, o ribota pasiūla – dažniau trūksta norinčių parduoti patrauklias investicijas nei jas įsigyti.
„Nė viena iš šių priemonių nėra universaliai geriausia. Valstybės obligacijos tinka finansiniam rezervui, o turtu užtikrintas skolinimas – tai priemonė tiems, kurie siekia didesnės grąžos, bet nenori atsisakyti užstato apsaugos. Svarbiausia suprasti, ką perkate, ir neskolinti visų lėšų vienam skolininkui, kad ir koks patikimas jis atrodytų“, – apibendrina B.Preikšaitis.
Ką dar verta patikrinti prieš investuojant?
ESMA duomenimis, 88 proc. investuojančiųjų per sutelktinio finansavimo platformas sudaro mažmeniniai investuotojai. ES šios platformos veikia pagal vieningą ECSP (angl. European Crowdfunding Service Providers) reglamentą, o Lietuvoje jas licencijuoja ir prižiūri Lietuvos bankas.
„Investuotojui tai reiškia paprastą taisyklę: prieš investuojant verta patikrinti, ar platforma turi ECSP licenciją (ES sutelktinio finansavimo paslaugų teikėjo leidimas), ir susirasti jos viešai skelbiamus įsipareigojimų nevykdymo rodiklius. Licencija negarantuoja grąžos, bet užtikrina, kad platformai taikomi vienodi informacijos atskleidimo reikalavimai ir nepriklausoma priežiūra“, – teigia B.Preikšaitis.
Vis dėlto reguliavimas rizikos nepanaikina, todėl svarbu įvertinti pačią investiciją ir diversifikuoti investuojamas lėšas.
Apie „InRento“
Nuo veiklos pradžios 2020 m. „InRento“ investuotojams išmokėjo daugiau nei 11 mln. eurų pelno, o bendra per platformą sufinansuotų investicijų suma viršijo 105 mln. eurų. Visos platformoje finansuojamos paskolos užtikrinamos pirminiu nekilnojamojo turto įkeitimu.
Investavimas susijęs su rizika prarasti dalį ar visą investuotą sumą, todėl prieš priimant investicinius sprendimus rekomenduojama investicijas diversifikuoti ir investuoti atsakingai.