Sekite 15min Google
„Nuomojamame bute atsirado blakių. Tikrai nemanome, kad jas atnešė dabartiniai gyventojai – žmonės tvarkingi. Kenkėjų kontrolės įmonės vienas apsilankymas kainuoja 100 Eur, o apsilankymų jau buvo du. Buto savininkė kategoriškai atsisako mokėti.
Juk jeigu dabartiniai nuomininkai išsikraustys, blakės bute liks ir problema teks kitiems gyventojams. Ką daryti su jau sumokėtais 200 Eur ir kas turėtų mokėti už tolesnį naikinimą?“, – tokį skaitytojo klausimą gavo teisininkė, mediatorė Raimonda Joskaudienė.
Pasak jos, vien savininkės pareiškimo „nemokėsiu“ nepakanka, tačiau nėra ir tokios automatinės taisyklės, kad už visas nuomojamame būste atsiradusias problemas visuomet moka buto savininkas.
Teisiškai, pasak R.Joskaudienės, svarbu nustatyti:
kada ir dėl kokios priežasties blakės atsirado, ar jos buvo susijusios su paties buto, jame buvusių baldų arba viso namo būkle, ar į būstą pateko dėl nuomininkų, jų svečių, kelionių, atsineštų daiktų ar kitų aplinkybių.
„Vien tai, kad žmonės yra tvarkingi, dar neįrodo blakių atsiradimo priežasties. Nacionalinis visuomenės sveikatos centras (NVSC) nurodo, kad patalinės blakės į namus gali patekti su lagaminais, naudotais ar antikvariniais baldais, jas gali atnešti svečiai, o jų plitimui palankūs įvairūs grindų, sienų ir baldų plyšiai. Blakių įkandimai gali sukelti stiprų niežėjimą, tinimą, trikdyti miegą ir neigiamai veikti emocinę savijautą. Kadangi šiuos kenkėjus išnaikinti sudėtinga, NVSC rekomenduoja kreiptis į licencijuotus kenkėjų kontrolės specialistus“, – pabrėžė teisininkė.
Ką nustato Civilinis kodeksas?
1. Savininkas privalo perduoti ir išlaikyti tinkamą naudoti būstą
Civilinio kodekso 6.483 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Be to, nuomotojas turi garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį visą nuomos terminą, o ne tik raktų perdavimo dieną.
Gyvenamųjų patalpų nuomai taikoma ir speciali Civilinio kodekso 6.587 straipsnio nuostata: nuomotojas privalo perduoti nuomininkui tinkamą gyventi patalpą. Patalpa gali būti laikoma netinkama gyventi, jeigu jos būklė kelia grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui. Todėl didelis, pasikartojantis ir gyventojų sveikatą bei miegą veikiantis blakių išplitimas gali būti vertinamas ne kaip menkas nepatogumas, bet kaip reikšmingas gyvenamosios patalpos trūkumas.
2. Savininkas gali atsakyti net ir tada, kai apie problemą nežinojo
Civilinio kodekso 6.485 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai arba iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net jeigu sudarydamas sutartį apie juos nežinojo.
„Tai reiškia, kad vien savininkės argumentas „Aš apie blakes nieko nežinojau“ savaime jos nuo atsakomybės neatleidžia, jeigu paaiškėtų, kad blakės bute buvo jau anksčiau, veisėsi savininkei priklausančioje lovoje, sofoje, grindjuostėse ar kitose konstrukcijose arba problemos šaltinis buvo pats nuomos objektas“, – aiškino R.Joskaudienė.
3. Nuomininkas gali reikalauti atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas
Kai nustatomas nuomos objekto trūkumas, už kurį atsako nuomotojas, Civilinio kodekso 6.485 straipsnio 2 dalis suteikia nuomininkui teisę pasirinkti vieną iš kelių gynimosi būdų:
- reikalauti, kad nuomotojas trūkumus pašalintų neatlygintinai;
- reikalauti sumažinti nuomos mokestį;
- reikalauti atlyginti nuomininko patirtas trūkumų pašalinimo išlaidas;
- iš anksto pranešus nuomotojui, išskaičiuoti pagrįstas trūkumų pašalinimo išlaidas iš nuomos mokesčio;
- reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą.
Vadinasi, pasak R.Joskaudienės, jeigu bus pagrįsta, kad blakių problema nepriskirtina nuomininkų atsakomybei, jau sumokėti 200 Eur gali būti reikalaujami iš buto savininkės kaip būtinos ir pagrįstos nuomos objekto trūkumų pašalinimo išlaidos.
Tačiau kada mokėti turėtų nuomininkas?
Nuomininkas taip pat turi teisines pareigas. Pagal Civilinio kodekso 6.493 straipsnį jis privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą, atlyginti įprastas išlaikymo išlaidas ir, jeigu sutartyje ar įstatyme nenustatyta kitaip, atlikti einamąjį remontą.
Civilinio kodekso 6.500 straipsnyje taip pat nustatyta, kad nuomininkas, pabloginęs išsinuomoto daikto būklę, turi atlyginti nuostolius, išskyrus atvejus, kai įrodo, jog būklė pablogėjo ne dėl jo kaltės.
„Todėl išlaidos galėtų tekti nuomininkams, jeigu būtų nustatyta, kad:
- blakės į butą pateko po nuomininkų kelionės ar su jų atsivežtais daiktais;
- buvo įsigytas ir į butą atvežtas užkrėstas naudotas čiužinys, lova ar sofa;
- iki nuomos pradžios jokių blakių požymių nebuvo, o užkratas atsirado tik po konkrečių nuomininkų veiksmų;
- apie problemą ilgą laiką nepranešta, todėl ji labai išplito;
- nuomininkai nevykdė kenkėjų kontrolės specialistų nurodymų, todėl anksčiau atliktas purškimas buvo neveiksmingas ir teko kartoti darbus“, – teigė teisininkė.
Pasak jos, profesionali viso būsto dezinsekcija negali būti automatiškai prilyginama paprastam kasdieniam valymui ar lemputės pakeitimui. Tačiau sprendžiant, kas turi už ją mokėti, teisininkės aiškinimu, vis tiek būtina nustatyti problemos priežastį ir abiejų šalių elgesį.
Kada išlaidos paprastai turėtų tekti savininkui?
Savininko atsakomybę galėtų pagrįsti tokios aplinkybės:
„Pirmasis pavyzdys. Blakės pastebėtos netrukus po įsikraustymo, o specialistas savininkui priklausančioje lovoje, sofoje ar grindjuostėse nustato seniai egzistuojančio užkrato požymius.
Antrasis pavyzdys. Blakių yra ne tik viename bute, bet ir gretimose patalpose, jos patenka per konstrukcijų plyšius, sienas ar kitas namo vietas.
Trečiasis pavyzdys. Ankstesni nuomininkai jau buvo skundęsi blakėmis, tačiau savininkas apie tai naujų nuomininkų neinformavo.
Ketvirtasis pavyzdys. Nuomininkai nedelsdami pranešė savininkui, sudarė galimybę apžiūrėti butą, tačiau savininkas atsisakė organizuoti darbus ir nuomininkams teko veikti skubiai, siekiant sustabdyti problemos plitimą“, – vardijo R.Joskaudienė.
Tokiais atvejais, pasak jos, savininkas negalėtų atsakomybės perkelti nuomininkams vien abstrakčiu teiginiu, kad „blakės atsirado jiems gyvenant“.
Ką šiuo klausimu yra išaiškinę teismai?
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2008 m. sausio 28 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-16/2008 išaiškino, kad nuomotojo atsakomybė gali atsirasti net ir dėl nedidelių nuomojamo daikto trūkumų, jeigu jie trukdo daiktą naudoti pagal paskirtį. Nuomotojas gali atsakyti ir už paslėptus trūkumus, apie kuriuos pats nežinojo.
Kitoje byloje – Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 26 d. nutartyje Nr. 3K-3-20/2011 – pažymėta, kad nuomotojo pareiga suteikti tinkamą naudoti daiktą nepasibaigia jį perdavus nuomininkui. Ši pareiga išlieka visą nuomos laikotarpį. Teismas taip pat akcentavo, kad, nenustačius nuomininko kaltės dėl nuomos objekto gedimo, neigiami padariniai negali būti automatiškai perkeliami nuomininkui. Nors ši byla buvo susijusi su transporto priemonės nuoma, joje suformuluotos bendrosios nuomos objekto trūkumų ir įrodinėjimo taisyklės taikytinos ir kitiems nuomos santykiams.
Kartu teismų praktikoje pabrėžiama, kad nuomotojas nėra absoliutus visų nuomos laikotarpiu atsiradusių išorinių problemų garantas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2023 m. vasario 15 d. nutartyje Nr. e3K-3-48-684/2023 nurodė, kad atsakomybė turi būti siejama su paties nuomos objekto būkle, savybėmis ir aplinkybėmis, patenkančiomis į nuomotojo atsakomybės bei kontrolės sritį. Todėl kiekvienu atveju būtina vertinti faktinę problemos kilmę.
Ką dabar turėtų padaryti nuomininkai? Pasak R.Joskaudienės:
1. Gauti ne tik sąskaitą, bet ir specialisto aktą
Sąskaita ar kvitas įrodo, kad buvo sumokėti 200 Eur, tačiau savaime neįrodo, kodėl blakės atsirado ir kas už jas atsakingas.
Kenkėjų kontrolės įmonės reikėtų paprašyti raštu nurodyti:
- kur tiksliai rasti blakių židiniai;
- koks nustatytas užkrėtimo mastas;
- ar pagal požymius užkratas galėjo būti susiformavęs seniau;
- ar blakės rastos savininkui priklausančiuose balduose;
- kodėl reikėjo dviejų apsilankymų;
- ar reikalingi papildomi vizitai;
- ar tik vieno buto apdorojimas gali būti pakankamas.
2. Surinkti kitus įrodymus
Reikėtų išsaugoti:
- nuomos sutartį ir buto perdavimo–priėmimo aktą;
- nuotraukas bei vaizdo įrašus;
- specialistų sąskaitas, kvitus ir darbų aktus;
- susirašinėjimą su savininke;
- įrodymus, kada savininkė pirmą kartą informuota;
- informaciją apie galimas panašias problemas kituose namo butuose.
Labai svarbi taisyklė, pasak R.Joskaudienės, yra ta, kad išlaidų dydį įrodo sąskaita, o atsakomybę – problemos kilmę ir šalių veiksmus patvirtinančių įrodymų visuma.
3. Pateikti savininkei rašytinę pretenziją
Pretenzijoje reikėtų:
- aprašyti, kada ir kaip nustatytos blakės;
- nurodyti, kada apie tai informuota savininkė;
- pridėti specialistų dokumentus ir sąskaitas;
- pareikalauti atlyginti 200 Eur;
- pareikalauti organizuoti ir apmokėti kitus būtinus naikinimo darbus;
- nustatyti protingą terminą atsakyti, pavyzdžiui, septynias kalendorines dienas.
4. Prieš kitą apsilankymą dar kartą įspėti raštu
Nuomotojui turi būti suteikta reali galimybė pačiam organizuoti trūkumų pašalinimą arba pasiūlyti kitą tinkamą sprendimą.
Jeigu savininkė toliau nieko nedarys, nuomininkai, anot teisininkės, turėtų raštu pranešti, kad dėl problemos skubumo užsakys kitą būtiną kenkėjų kontrolės paslaugą ir reikalaus pagrįstas išlaidas atlyginti.
5. Savavališkai nemažinti nuomos mokesčio be pranešimo
Civilinis kodeksas leidžia išskaičiuoti trūkumų šalinimo išlaidas iš nuomos mokesčio, tačiau apie tokį ketinimą savininkui turi būti pranešta iš anksto. „Todėl nereikėtų tiesiog kitą mėnesį sumokėti 200 Eur mažiau ir nieko nepaaiškinti – savininkė galėtų tai vertinti kaip nuomos mokesčio skolą.
Jeigu savininkė ir po tinkamai pateiktos pretenzijos atsisako bendradarbiauti, gali būti keliamas klausimas dėl išlaidų priteisimo civiline tvarka, nuomos mokesčio sumažinimo arba nuomos sutarties nutraukimo“, – teigė R.Joskaudienė.
Taigi, pasak jos:
„Buto savininkė negali kategoriškai atsisakyti spręsti problemą vien todėl, kad blakės pastebėtos nuomininkams jau gyvenant bute.
Tačiau nuomininkams taip pat nepakaks vien pasakyti: „Mes tvarkingi, todėl blakių tikrai neatnešėme.“
Pasak R.Joskaudienės, norint susigrąžinti jau sumokėtus 200 Eur, svarbiausias dokumentas būtų profesionalios kenkėjų kontrolės įmonės aktas ar išvada, padedanti nustatyti blakių židinio vietą, užkrato mastą ir galimą jo trukmę.
„Jeigu įrodymai rodytų, kad problema buvo susijusi su pačiu butu, jame buvusiais savininkės baldais, ankstesniu užkratu ar kitomis nuo nuomininkų nepriklausančiomis aplinkybėmis, savininkei tektų rimtas teisinis pagrindas atlyginti 200 Eur ir pasirūpinti tolesniu problemos pašalinimu.
Teismas ginčo atveju vertintų ne emocinius teiginius, o sutartį, specialistų išvadas, nuotraukas, sąskaitas, pranešimus savininkei ir visą įvykių chronologiją“, – pridėjo teisininkė.