Sekite 15min Google
Vien dokumentams ir paslaugoms – apie 2 tūkst. eurų
Jeigu 150 tūkst. eurų kainuojantis būstas perkamas su 15 proc. pradiniu įnašu, pirkėjui reikia sukaupti 22,5 tūkst. eurų. Tačiau tai – tik pradžia.
„Pirmiausia bankui dažniausiai reikės nepriklausomo turto vertinimo. Viešuose vertintojų kainoraščiuose buto vertinimo kaina didžiuosiuose miestuose prasideda maždaug nuo 150 eurų, individualaus namo – nuo 230 eurų, o nestandartinio, nebaigto ar atokiau esančio objekto vertinimas gali kainuoti daugiau“, – sako banko „Bigbank“ Būsto paskolų skyriaus vadovė Ieva Butkutė.
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties tvirtinimo notarinis įkainis šiuo metu sudaro 0,37 proc. sandorio kainos, bet ne mažiau kaip 76 eurus ir ne daugiau kaip 5 tūkst. eurų, neskaičiuojant PVM. Taigi 150 tūkst. eurų vertės sandorio patvirtinimas kainuotų apie 672 eurus su PVM, o kai kuriais atvejais – ir daugiau, jeigu prireikia papildomų notaro paslaugų.
Perkant su paskola prisideda hipotekos tvirtinimo išlaidos. Kai įkeičiamo turto vertė neviršija 220 tūkst. eurų, notaro atlygis siekia 0,25 proc., tačiau negali viršyti 190 eurų be PVM. Vadinasi, šiame pavyzdyje reikėtų numatyti dar apie 230 eurų.
Nuosavybės teisės įregistravimas įprasta tvarka kainuoja 17,19 euro, hipotekos įregistravimas – 8,60 euro. Prisideda banko sutarties mokestis: jo dydis priklauso nuo pasirinkto kredito davėjo ir derybų, tačiau rinkoje dažnai siekia apie 0,4 proc. paskolos sumos. Tad šiuo atveju jis sudarytų 510 eurų.
Dar reikėtų įtraukti būsto draudimą. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas visą paskolos laikotarpį, o bankų pateikiamuose tipiniuose pavyzdžiuose skaičiuojama maždaug 70 eurų metinė įmoka. Konkreti kaina priklausys nuo būsto vertės, tipo, vietos ir pasirinktų rizikų.
„Sudėjus turto vertinimą, banko sutarties mokestį, notarą, hipoteką, registravimą ir pirmųjų metų draudimą, 150 tūkst. eurų vertės būsto pirkėjui gali prireikti dar apie 1,7–2 tūkst. eurų. Pasirinkus techninę būsto patikrą arba teisininko konsultaciją, suma dar padidės. Todėl visų santaupų skirti vien pradiniam įnašui nereikėtų“, – teigia I.Butkutė.
Brangiausia staigmena – mažesnė vertintojo nustatyta vertė
Didžiausias netikėtumas gali paaiškėti gavus turto vertinimo ataskaitą. Bankas finansuojamą sumą skaičiuoja pagal mažesnę iš dviejų reikšmių – sutartą pirkimo kainą arba vertintojo nustatytą rinkos vertę.
Pavyzdžiui, jeigu pardavėjas už būstą prašo 150 tūkst. eurų, bet vertintojas jį įvertina 140 tūkst. eurų, 85 proc. finansavimas būtų skaičiuojamas nuo 140 tūkst. eurų. Bankas tokiu atveju galėtų skolinti 119 tūkst. eurų, o pirkėjui reikėtų ne 22,5 tūkst., bet 31 tūkst. eurų nuosavų lėšų.
Todėl, prieš mokant negrąžinamą rezervacijos mokestį, preliminariojoje sutartyje verta numatyti, kas nutiks, jei bankas nesuteiks finansavimo arba bus nustatyta mažesnė turto vertė.
Techninė patikra kainuoja šimtus, defektai – tūkstančius
Tiesa, turto vertinimas nėra techninė būsto ekspertizė. Vertintojas nustato rinkos vertę, tačiau paprastai neatlieka išsamios elektros instaliacijos, vamzdynų, konstrukcijų ar šilumos nuostolių diagnostikos.
Rinkoje bazinė būsto techninė patikra kainuoja nuo maždaug 200 eurų, standartinė – apie 300 eurų, o išsami namo diagnostika su papildomais tyrimais gali perkopti ir 500 eurų. Apžiūrint senesnį būstą verta patikrinti drėgmę ir pelėsį, elektros skydelį bei laidus, vamzdynus, langus, vėdinimą, grindų lygumą, sienų įtrūkimus ir galimus neįteisintus pertvarkymus.
Ne butas, o „kūrybinės dirbtuvės“: nuolaida gali turėti kainą
Atskiras rizikos lygis atsiranda perkant administracinės, poilsio, viešbučio ar kūrybinių dirbtuvių paskirties patalpas. Net jeigu jos atrodo kaip įprastas butas, teisiškai tai nėra tas pats turtas.
Nuo 2026 m. pagrindiniam gyvenamajam būstui taikomas ne mažesnis kaip 450 tūkst. eurų neapmokestinamasis dydis. Kitam gyvenamajam, poilsio, sodo ar garažo paskirties turtui mokestis pradedamas skaičiuoti, kai bendra mokestinė vertė viršija 50 tūkst. eurų, o administraciniam ir kitam komerciniam turtui gali būti taikomi savivaldybių nustatomi tarifai.
Norint negyvenamosios paskirties patalpas paversti gyvenamosiomis, neužtenka vien pakeisti įrašo Registrų centre. Bendruoju atveju reikia paskirties keitimo projekto, statybą leidžiančio dokumento, o užbaigus procesą – atnaujintų kadastrinių matavimų ir registro duomenų. Leidimas gali būti būtinas net tuomet, kai statybos darbai apskritai neplanuojami.
Kadastriniai matavimai rinkoje kainuoja maždaug 100–200 eurų, vidutiniškai apie 152 eurus, energinio naudingumo sertifikatas – apie 100–250 eurų. Tačiau didžiausią sąskaitos dalį gali sudaryti projektas ir darbai, būtini gyvenamosioms patalpoms keliamiems apšvietimo, vėdinimo, garso izoliacijos, įėjimo ar inžinerinių sistemų reikalavimams įvykdyti.
„Saugiausia būsto biudžetą skirstyti į tris atskiras dalis: pradinį įnašą, sandorio išlaidas ir rezervą darbams po įsigijimo. Senesniam būstui vien dokumentams ir pirmiesiems remonto darbams verta palikti bent kelis procentus jo kainos. O jei objektas nestandartinis, jo paskirtis – negyvenamoji arba dokumentai neatitinka faktinio išplanavimo, išlaidas reikėtų įvertinti dar iki pasirašant preliminariąją sutartį“, – pabrėžia I.Butkutė.