2026 metų viduryje Mažeikių nekilnojamojo turto rinka yra kitokia nei prieš kelerius metus. Po spartaus kainų augimo laikotarpio, vėliau sekusio atsargesnio pirkėjų elgesio, rinka tapo labiau subalansuota. Pirkėjai šiandien daugiau analizuoja, o būsto kainą lemia ne vien jo plotas ar adresas. Vis didesnę reikšmę turi pastato būklė, energinis efektyvumas, remonto kokybė ir reali objekto būklė.
Turto vertintoja pabrėžia, kad svarbu atskirti tris sąvokas: pasiūlos kainą, pardavimo kainą ir rinkos vertę. „Pasiūlos kaina – tai suma, kurios prašo pardavėjas, pardavimo kaina – suma, kuri sutariama tarp pardavėjo ir pirkėjo. Rinkos vertė nustatoma analizuojant rinkos sąlygas atitinkančius sandorius ir vertinant konkretaus objekto savybes. Pagal nustatytą vertę bankai suteikia paskolas. Vertė ir kaina, ypač pasiūlos, nebūtinai sutampa. Esant aktyviai rinkos dinamikai skirtumas gali būti net labai didelis“, – teigia G.Girčienė. Praktikoje vertintojai neretai susiduria su situacijomis, kai savininkų lūkesčiai gerokai prasilenkia su rinkos verte.
Kaina skelbimuose nėra turto vertė
Viena dažniausių situacijų, su kuria susiduria turto vertintojai – žmonių bandymas nustatyti būsto vertę pagal interneto skelbimus. Skelbimuose matoma kaina dažniausiai yra pardavėjo lūkestis, o ne įvykusio sandorio rezultatas.
„Vertinant nekilnojamąjį turtą svarbiausia remtis faktais. Analizuojami panašių objektų sandoriai, rinkos pokyčiai ir konkretaus turto savybės. Nereikia spręsti apie rinką iš vieno skelbimo , nes per dideli kainos lūkesčiai apsunkins pirkėjo radimą.“, – pabrėžia G.Girčienė.
Kiek šiandien kainuoja butai Mažeikiuose, ir kokia jų vertė?
Stebint sandorius Mažeikių būsto rinkoje matoma, kad didžiausią paklausą išlaiko ekonomiški dviejų ir trijų kambarių butai. Senesnės statybos daugiabučiuose esančių butų kvadratinio metro kaina dažniausiai svyruoja apie 1 000–1 250 eurų už kvadratinį metrą. Geresnės būklės, renovuotuose namuose arba kokybiškai atnaujintuose butuose kaina gali siekti apie 1 400–1 600 eurų už kvadratinį metrą.
Praktiškai tai reiškia, kad standartinis dviejų kambarių butas Mažeikiuose šiandien dažniausiai vertinamas maždaug 50–60 tūkst. eurų intervale. Jeigu butas yra renovuotame name, šiuolaikiškai įrengtas, patogaus suplanavimo ir yra geroje vietoje, jo vertė gali priartėti prie 65–80 tūkst. eurų.
Trijų kambarių butų vertė yra apie 65–90 tūkst. eurų. Brangiau parduoti galima tikėtis tuos būstus, kurie išsiskiria gera būkle, mažomis išlaikymo sąnaudomis ir patrauklia vieta.
Vieno kambario butų segmente vertė dažniausiai prasideda nuo maždaug 30–40 tūkst. eurų ir priklauso nuo ploto, būklės bei namo situacijos.
Tačiau, pasak vertintojos, vidutinės kainos ir ploto sandauga gali įvardinti rinkos vertės rėžį bet ne tikslią rinkos vertę. „Vertintojas negali pasakyti vertės vien pagal formulę „plotas padaugintas iš vidutinės kainos“. Du vienodo ploto butai gali turėti skirtingą vertę, nes skiriasi jų būklė, įrengimas, aukštas, namo techninė būklė, aplinka ir kiti veiksniai. Maža to, skiriasi ir rinkos situacija“, – aiškina G.Girčienė.
Kodėl vienas butas vertas daugiau už kitą?
Renovuotame name esantis butas dažnai vertas daugiau nei panašus būstas nerenovuotame pastate. Vertė gali skirtis ir 10–20 procentų, nes pirkėjai vertina mažesnes šildymo sąnaudas, tvarkingesnę aplinką ir ilgesnį pastato tarnavimo laiką.
Svarbi išlieka ir buto įrengimo kokybė. Tačiau specialistė atkreipia dėmesį, kad investuota suma ne visada tiesiogiai tampa turto vertės prieaugiu. „Jeigu žmogus į remontą investavo 30 tūkstančių eurų, tai savaime nereiškia, kad būsto vertė padidėjo tiek pat. Rinka vertina ne išleistus pinigus, o pasiektą rezultatą“, – teigia „Inreal“ turto vertintoja.
Namų rinkoje skirtumai dar didesni
Individualių namų segmente kainų skirtumai Mažeikiuose yra dar ryškesni. Senesnės statybos namai dažniausiai vertinami maždaug už 110–160 tūkst. eurų, tačiau pardavimo kainą labai stipriai lemia sklypas, vieta, pastato būklė, komunikacijos ir derybos.
Naujesnės statybos arba energiškai efektyvūs namai dažniausiai vertinami nuo 180 tūkst. eurų, o gerai įrengtų, patraukliose vietose esančių namų vertė gali viršyti ir 250 tūkst. eurų.
Turto vertintoja pastebi, kad individualių namų vertinime ypač svarbus ne tik pats pastatas, bet ir aplinka. „Namo vertę sudaro daugybė dalių – žemės sklypas, komunikacijos, statybos metai, konstrukcijos, energinis efektyvumas, atstumas iki miesto infrastruktūros. Todėl du panašaus ploto namai gali turėti labai skirtingą rinkos vertę“, – sako G.Girčienė.
