Tikėtis paprasto atsakymo neverta. Kaip ir daugumoje ekonomikos reiškinių, burbulai nesiformuoja nei per vieną dieną, nei dėl vienos priežasties. Jie auga palaipsniui – kai vienas po kito ima jungtis tie patys signalai: stipri paklausa, ribota pasiūla, mažėjantis investicinis pajamingumas, laisvesnis finansavimas ir, svarbiausia, augantys lūkesčiai.
Šiandien Lietuvos būsto rinkoje dar nėra visų klasikinio burbulo požymių. Tačiau jų jau yra tiek, kad klausimas „ar rinka atsigauna?“ tampa nebeaktualus. Kur kas aktualesnis kitas klausimas – ar ji nepradeda perkaisti.
Pirmasis signalas yra pats paprasčiausias – aktyvumas. Būsto sandorių skaičius sausį pašoko daugiau nei penktadaliu (turint omenyje tą patį laikotarpį pernai), o tai rodo, kad rinka ne tik gyva, bet ir veikia gana aukštomis apsukomis. Tai savaime dar nėra problema. Didelis sandorių skaičius gali reikšti ir stiprėjančią ekonomiką, ir gerėjančias gyventojų pajamas, ir grįžtantį pasitikėjimą.
Problema atsiranda tuomet, kai kita rinkos pusė nespėja iš paskos.
Vilniuje šiandien matome būtent tokį scenarijų. Parduodama maždaug pusantro karto daugiau būstų, nei jų pasiūlą papildo nauji projektai. Kitaip tariant, kainas stumia ne tik optimizmas, ne tik tikėjimas, kad „rytoj bus dar brangiau“, bet ir labai realus trūkumas. O kai trūkumas tampa nuolatiniu reiškiniu, rinka pradeda vis mažiau remtis dabarties logika ir vis labiau – ateities lūkesčiais.
Būsto sandorių skaičius sausį pašoko daugiau nei penktadaliu
Tokiose situacijose labai greitai pasikeičia ir pats pirkėjo mąstymas. Būstas pradedamas pirkti ne tada, kai jis atrodo patrauklios vertės, o tada, kai atrodo, jog vėliau jis kainuos dar daugiau. Tai jau nėra visiškai nekaltas rinkos atsigavimas.
Vis dėlto Lietuvos atvejis nėra toks paprastas, kad užtektų vien skambių antraščių apie burbulą. Viena iš priežasčių – būsto įperkamumas. „Swedbank“ duomenimis, vidutines pajamas gaunantis Vilniaus gyventojas vis dar gali įpirkti maždaug 64 kvadratinių metrų būstą. Per pastaruosius metus šis rodiklis netgi buvo pagerėjęs. Tai reiškia, kad kainų augimą bent iš dalies vis dar kompensuoja augančios pajamos ir finansavimo sąlygos.
Tačiau čia slypi vienas svarbiausių niuansų. Įperkamumas, panašu, jau pasiekė savo piką. Kitaip tariant, fundamentai dar laiko rinką, bet nebėra aišku, kiek ilgai jie tai sugebės daryti. Jei kainos pradeda augti sparčiau nei atlyginimai, rinka pamažu persikelia į kitą fazę – iš dar logiškos į vis sunkiau paaiškinamą.
Dar vienas rodiklis, kuris dažnai lieka nuošalyje, bet labai daug pasako apie rinkos būklę, yra nuomos pajamingumas. Vilniuje jis nuslydo iki maždaug 4,5 proc. – žemiausio lygio per daugelį metų. Tai reiškia, kad būstas kaip investicija generuoja vis kuklesnę grąžą. Pats savaime toks rodiklis dar nieko neįrodo. Tačiau kai jis sutampa su didėjančiu investuotojų aktyvumu, vaizdas tampa daug įdomesnis.
Bent kas trečias sandoris Vilniuje šiandien jau nėra pirmojo būsto pirkimas. O tai reiškia, kad rinkoje vis svarbesni tampa ne tie, kurie ieško kur gyventi, o tie, kurie ieško kur padėti pinigus. Kai investuotojų dalis auga tuo metu, kai pajamingumas mažėja, ekonominė logika pradeda remtis ne esama grąža, o tikėjimu, kad kainos vis tiek augs.
Papildomai kuro šiai rinkai gali pašlakstyti ir Lietuvos banko sprendimas nuo rugpjūčio pirmojo būsto pirkėjams leisti skolintis su 10 proc. pradiniu įnašu vietoje dabartinių 15 proc. Žinoma, bankai ir toliau vertins klientus individualiai, o kai kuriems pirkėjams vis tiek gali būti reikalingas gerokai didesnis įnašas. Tačiau rinkose svarbu ne tik pati taisyklė, bet ir tai, ką žmonės apie ją galvoja.
Įdomu ir tai, kad tuo metu, kai dalis pirkėjų tampa drąsesni, bankai tampa atsargesni. Vis daugiau finansų institucijų kalba apie pasiūlos ir paklausos disbalansus, netvaraus kainų augimo riziką bei galimą korekciją ateityje. Tai dar nereiškia, kad rinka grius. Tačiau tai reiškia, kad rinka jau nebėra vertinama kaip vienareikšmiškai sveika.
Galbūt stipriausias ženklas šiandien yra ne vien kainos, ne vien sandorių skaičius ir ne vien mažėjantis pajamingumas. Stipriausias ženklas yra tai, kaip apie rinką pradedama kalbėti. „Rezervuoti reikia dabar, nes vėliau bus brangiau“, kad „įperkamumas dar yra, bet jau „ant ribos“.
Tad ar Lietuvoje jau turime NT burbulą? Greičiausiai dar ne. Skirtingai nei tam tikrose Europos rinkose, čia kainų augimą dar galima bent iš dalies paaiškinti fundamentais – pajamų augimu, urbanizacija, ribota pasiūla ir gana aktyvia vidaus paklausa. Tačiau būtų naivu manyti, kad dėl to nėra rizikos.
Burbulas nėra vienas įvykis, kurį galima pažymėti kalendoriuje. Tai procesas, kuriame rinka po truputį tolsta nuo dabarties ir vis labiau gyvena ateitimi. Lietuvoje šiandien matome ne vieną tokį signalą, o jų kombinaciją: stiprią paklausą, lėtą pasiūlą, silpnėjantį pajamingumą, reguliacinius pokyčius ir augančius lūkesčius.
Tad labai įdomu stebėti, kiek dar gali kilti kainos, kol būsto rinka pradės aiškiau skirtis nuo realių gyventojų pajamų ir nuo ekonominės logikos, kuri ją iki šiol dar palaikė.
Ir, kaip dažniausiai nutinka tokiose istorijose, tiksliausias atsakymas į šį klausimą paaiškėja tik tada, kai jis jau būna nagrinėjamas ekonomikos vadovėliuose – su kelių metų ar net dešimtmečio pavėlavimu.
