Atsakymas nėra vienu sakiniu „savivaldybė“ arba „gyventojai“. Teisiškai reikia atskirti du dalykus: žemės sklypo teisinį priskyrimą daugiabučiui ir pareigą užtikrinti švarą bei tvarką faktiškai naudojamoje teritorijoje, pabrėžia teisininkė, mediatorė Raimonda Joskaudienė.
Pirmiausia – jei sklypas nesuformuotas ir neįregistruotas kaip daugiabučiui priskirtas žemės sklypas, jis savaime netampa daugiabučio bendrojo naudojimo objektu. Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą bendrojo naudojimo žemės sklypas yra toks sklypas, kuris bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais naudojamas ir / ar valdomas daugiabučio savininkų. Vadinasi, vien tai, kad kiemas „visada buvo prie namo“, dar nėra pakankamas teisinis pagrindas laikyti jį gyventojų valdomu sklypu.
Tačiau, pasak teisininkės, čia atsiranda antrasis sluoksnis. Savivaldybės savo tvarkymo ir švaros taisyklėse gali nustatyti, kad tam tikra teritorija prie pastato laikoma faktiškai naudojama teritorija, kurią turi tvarkyti pastato valdytojas, administratorius, bendrija ar jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
„Pavyzdžiui, kai kurios savivaldybės taisyklėse numato teritoriją iki gretimo suformuoto sklypo ar faktiškai naudojamos teritorijos, bet ne daugiau kaip 20 metrų nuo pastato išorinių atitvarų. Klaipėdos rajono savivaldybė 2026 m. viešai priminė, kad tokia pareiga gali būti taikoma ir prie daugiabučių, kurių žemės sklypai dar nėra suformuoti, jeigu teritorija suplanuota ar faktiškai naudojama“, – aiškino R.Joskaudienė.
Teismų praktikoje ši riba taip pat matoma. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas yra išaiškinęs, kad švaros ir tvarkos taisyklių tikslas nėra suformuoti žemės sklypą, o užtikrinti tvarką; todėl pareiga tvarkyti faktiškai naudojamą teritoriją, net jei ji nėra suformuota teritorijų planavimo dokumentais, savaime neprieštarauja aukštesnės galios teisės aktams. Kitaip tariant, tvarkymo pareiga švaros tikslais dar nėra nuosavybės ar nuomos teisė į žemę.
„Todėl praktinis atsakymas toks: jeigu konkrečios savivaldybės tvarkymo ir švaros taisyklės numato daugiabučio valdytojo pareigą prižiūrėti faktiškai naudojamą teritoriją, žolės pjovimą paprastai turi organizuoti namo administratorius, bendrija arba įgaliotas asmuo, o išlaidos paskirstomos gyventojams pagal teisėtą valdymo ir išlaidų paskirstymo tvarką. Jei tokios aiškios pareigos taisyklėse nėra arba teritorija akivaizdžiai yra viešoji erdvė, parkas, skveras, kelio juosta ar kita savivaldybės prižiūrima teritorija – pareigos negalima mechaniškai perkelti gyventojams vien dėl to, kad namas stovi šalia“, – teigė R.Joskaudienė.
Svarbus, anot jos, niuansas: gėlynai, vaismedžiai ir pavėsinės rodo faktinį naudojimą, bet ne visada įrodo teisėtą naudojimą.
„Jei gyventojai valstybinėje žemėje įsirengė pavėsines ar kitus įrenginius be valstybinės žemės patikėtinio sutikimo, gali kilti atskiras klausimas dėl teisėto naudojimo. Nuo 2024 m. miestų ir miestelių teritorijose didelė dalis valstybinės žemės patikėjimo teise perduota savivaldybėms, o dėl sutikimų naudoti valstybinę žemę, kurioje nesuformuoti sklypai, miestų ir miestelių teritorijose paprastai reikia kreiptis į savivaldybę.
Ar savivaldybė gali suformuoti sklypą ir priskirti jį daugiabučiui? Taip, gali, bet ne „iš akies“ ir ne vien todėl, kad gyventojai ten pasodino gėles“, – pabrėžė teisininkė.
Žemės įstatymo 40 straipsnis numato, kad žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai rengiami, kai formuojami žemės sklypai esamiems statiniams eksploatuoti pagal jų tiesioginę paskirtį. Projektų rengimą organizuoja savivaldybės administracijos direktorius, o inicijuoti tokį procesą gali, be kita ko, statinių savininkai ir pastatų bendrojo naudojimo objektų valdytojai. Formuojant sklypą prie statinio, turi būti formuojamas toks sklypas, kuris reikalingas statiniui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį.
„Tai reiškia: prie daugiabučio gali būti formuojamas namo eksploatavimui reikalingas sklypas – priėjimui, privažiavimui, inžineriniams tinklams, techninei priežiūrai, galimai vaikų žaidimų aikštelei, automobilių stovėjimui ar kitoms su daugiabučio naudojimu susijusioms reikmėms. Bet į tokį sklypą nebūtinai pateks visas gyventojų faktiškai „prisijaukintas“ plotas, ypač jei jis nėra būtinas namui eksploatuoti“, – teigė R.Joskaudienė.
Šią logiką patvirtina ir LVAT praktika: valstybinės žemės, parduodamos ar išnuomojamos ne aukciono būdu, dydis turi būti toks, kuris būtinas arba pakankamas konkretiems statiniams eksploatuoti pagal jų tiesioginę paskirtį; vien formalus ar anksčiau planuotas plotas savaime nesuteikia teisės į visą žemės sklypą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra akcentavęs, kad valstybinė žemė ne aukciono tvarka išnuomojama tik tam, kad esami pastatai galėtų būti naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį, o ne ateities planams ar platesniems pageidavimams įgyvendinti.
Suformavus žemės sklypą prie daugiabučio, jis gali būti laikomas namų valdos žemės sklypu. Nacionalinė žemės tarnyba yra išaiškinusi, kad žemės sklypai prie daugiabučių namų priskiriami namų valdų žemės sklypams, o tokie sklypai gali būti parduodami bendrosios dalinės nuosavybės teise daugiabučio namo butų ir negyvenamųjų patalpų savininkams.
„Mano praktinė išvada gyventojams būtų tokia:
Jeigu norite aiškumo, pirmiausia reikia ne ginčytis, kas paims trimerį, o išsiaiškinti tris dokumentus: konkrečios savivaldybės tvarkymo ir švaros taisykles, teritorijų planavimo dokumentus bei Nekilnojamojo turto registro / kadastro duomenis. Tada tampa aišku, ar žemę turi prižiūrėti savivaldybė kaip viešąją teritoriją, ar namo valdytojas kaip faktiškai naudojamą teritoriją, ar gyventojams verta inicijuoti sklypo suformavimą prie daugiabučio“, – apibendrino teisininkė.
