Bankų įsteigtos nekilnojamojo turto (NT) agentūros, perimančios nemokių skolininkų įkeistus nekilnojamojo turto objektus ir projektus, be abejo, veiks pagal jau turimą Skandinavijos bankų patirtį, įgytą per 1992–1993 metų ekonominę krizę.
1995-aisiais, kai Lietuvą krėtė bankų krizė, finansų sektorius taip pat gelbėjosi savo nuosavybėn perimdamas įkeistą klientų turtą. Tiems bankams, kurie jį išlaikė iki tol, kol atsigavo ekonomika, pavyko išvengti milžiniškų nuostolių. Bankrotais klientus nustekenę bankai beveik nenukentėjo, išjojo iš pragaro prieangio ant jų kupros. Dabar scenarijus kartojasi – su nosimi vėl lieka bankrutavę klientai, o bankai, daliję jiems lengvas paskolas, tiesiog „pakeičia veiklos profilį“ – atima iš jų įkeistą turtą ir tampa NT vystytojais.
Įkeisto turto daug
LŽ kalbintas Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros agentūros prezidentas ir UAB „Eika“ vadovas Robertas Dargis mano, jog šiuo metu bankai pradeda savo veiklą nekilnojamojo turto rinkoje, o įsibėgėti šis procesas turėtų vasaros viduryje. Pašnekovo įsitikinimu, tuomet padaugės ir teisminių ginčų. Ne paslaptis, kad NT projektų vystytojai dabar įklimpę į milžiniškas skolas, nes parduoti jų už kreditus įsigytų žemės sklypų, pastatytų ar nebaigtų objektų beveik neįmanoma.
„Šiandien bankams įkeisto turto esama tikrai nemažai. NT projektų vystytojai, nebegalintys parduoti statinių ir atsiskaityti už paimtas paskolas, neabejotinai nukentės. Kaip ir kompanijos, kurios NT rinkoje užsiėmė papildoma veikla. Mano nuomone, nuostolių neišvengs ir patys bankai. Jų elgesys priklausys nuo pagrindinių bankų galimybių. Jeigu antriniams bankams bus leista perėmus turtą laukti geresnių laikų, jie neparduos jo bet kokia kaina, tačiau jei reikės iš rinkos ištraukti pinigus, ir tai padaryti greitai, prognozuočiau papildomą tam tikrą rinkos nuosmukį“, – svarsto verslininkas.
Pasak jo, kol kas neaišku, kokius objektus bankai perims ir ką pardavinės. „Įkeistas turtas ne vienalytis – yra baigtų objektų, vos pradėtų statyti namų, žemės sklypų, jau turinčių detaliuosius planus, ir tokių, kurių techninis projektavimas dar tik rengiamas. Nebaigtų projektų segmente tikėtinas didžiausias nuosmukis. Kiek kitokia situacija dėl bankų perimtų jau pastatytų objektų – juos bus lengviau parduoti, tad čia didelio nuosmukio nebus. Tačiau likusio turto kaina priklausys nuo to, koks bus jo poreikis ateityje“, – teigia R.Dargis.
1995-aisiais, kai Lietuvą krėtė bankų krizė, finansų sektorius taip pat gelbėjosi savo nuosavybėn perimdamas įkeistą klientų turtą.
Bankai vis tiek išloš
Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius LŽ sakė, kad iš bankinio sektoriaus analitikų prognozių apie bendrojo šalies vidaus produkto (BVP) kritimą šiemet ir ekonomikos atsigavimą kitąmet suprantami bankų tikslai.
„Bankai, aišku, suvokia, kad dabartinėje situacijoje, kai vystytojai nebegali sumokėti kreditų palūkanų, o nemaža dalis paskolų už turtą jau išmokėta, bankams tikrai apsimoka jį perimti į savo balansą. Išlaikys metus ar pusantrų ir galbūt papildomai iš to užsidirbs. Įvertinus bendrą perimamo NT portfelį, balansas tikriausiai išsilygins, bankai bent jau nepatirs nuostolių. Įsteigę naujas įmones, perdavę joms už blogas paskolas perimtą turtą bankai, be abejo, pagerins – „išsivalys“ – savo rodiklius“, – aiškina V.Zabilius.
Pasak pašnekovo, visiškai tikėtina, kad pasibaigus ekonomikos krizei NT kainos gali vėl grįžti ankstesnį, net į 2006-2007 metų lygį – galimas 30 proc. augimas. „Tai tikrai dideli pinigai, bankai iš to išloš. Didieji NT rinkos dalyviai šiuo metu atsidūrę labai sudėtingoje situacijoje – nematyti jokių teigiamų ženklų dėl galimybės susitarti su bankais. Manau, prasidės teismai, nes NT vystytojai bandys uždelsti turto perėmimo banko žinion procesą. Tačiau hipotekos įsipareigojimai griežti, tad bankai tikriausiai gana greitai perims NT“, – sako pašnekovas.
V.Zabilius įsitikinęs, kad bankai patys nesiims NT plėtros, tik pardavinės jį. „Aišku, ne iš viso perimto turto pavyks išlošti, nes NT portfelyje bus ir probleminių objektų. Tačiau jei bankai perimto NT portfelį sudarys iš gerų vystytojų pradėtų projektų, kurie dabar žlunga, jo vidurkis gali išeiti visai neblogas. Bankai nuostolių nepatirs. Baisiausia, kad nebūtų piktnaudžiaujama šiandien prasta gerų vystytojų padėtimi“, – nuogąstauja jis.
Geriau nei antstoliai
UAB korporacijos „Matininkai“ prezidentas Kęstutis Kristinaitis mano, jog norint išvengti chaotiškų ir neigiamų pasekmių NT rinkai reikia turėti aiškią strategiją. „Dabar, kai siekiama parduoti užstatus, kuriais garantuotas kreditų grąžinimas, pagal Civilinio proceso kodekso nuostatus tai daroma per antstolius. O realybė tokia, kad tada apvagiamas tiek kreditorius, tiek turto savininkas. Todėl geriau tegu bankai perima turtą savo nuosavybėn, nei toliau taikoma tokia praktika, kai dėl subjektyvių priežasčių antstoliai dirbtinai sumažina jo kainą. O tuo naudojasi asmenys, įsigyjantys tokį turtą spekuliaciniais tikslais. Tai didžiulis neigiamas poveikis bendrai visos šalies NT rinkai“, – konstatuoja K.Kristinaitis.
Jo teigimu, Lietuvos bankai užstatus jau yra perėmę ir anksčiau, per 1995 metų krizę, kai iš antstolių kontorų negaudavo realių kainų už parduodamus įkeistus objektus. Paklaustas, ar nebus taip, kad atsigaunant ekonomikai NT rinkoje šeimininkaus bankai, K.Kristinaitis sako, jog sunkmetį iki normalaus NT kainų lygio bandys išlaukti ir kiti investuotojai. „Atsigavus rinkoms ateis naujų žaidėjų, turinčių savų lėšų. Kai kurie investuotojai projektus yra užkonservavę ir net nedidelėmis pastangomis bandys užbaigti pradėtus darbus. Visi rinkos dalyviai, kurie yra investavę ilgalaikiais tikslais, nusiteikę laukti“, – tikina pašnekovas.
Pasak jo, palankių rinkos kainų lauks ir bankai. „Normalias kainas bankai, mano manymu, įsivaizduoja ties jų nuostolių padengimo riba – šią ribą pasiekus ir bus pardavinėjamas iš skolininkų perimtas turtas“, – kliaudamasis logika dėsto K.Kristinaitis.
