Prognozių būta įvairių, tačiau dažnai žmonėms tiesiog pritrūksta argumentų, kodėl turėtų įvykti vienoks ar kitoks rinkos pokytis. Todėl geriausia atsakymų į mums visiems rūpimus klausimus klausti specialistų.
Bendrovės OREM Investicijų valdymo departamento projektų vadovas Romualdas Trumpa pateikia 2009 metų nekilnojamojo turto rinkos prognozes.
Svarbu nustatyti tikrąją turto vertę
Anksčiau bankų tikslas buvo didesnė rinkos dalis, didesnis paskolų portfelis ir pan. Šiuo metu bankų pelnas labiau priklauso ne nuo to, kad kuo daugiau suteiks paskolų, o kiek bus suformuota atidėjimų probleminėms paskoloms.
Bankai skaičiuoja, kokia kliento padėties pablogėjimo tikimybė ir kokie šiuo atveju gali būti nuostoliai (priklausantys nuo įkeisto turto vertės). Ypač svarbus bus turto vertinimas. Ir bankams, ir klientams labai svarbu sužinoti tikrąją turto vertę.
Kol nebus žinoma tikra paskolų portfelio būklė (iki audituotų ataskaitų pateikimo gegužės 1 d.), pasitikėjimo augimo tikėtis nėra realu.
Lengva prognozuoti, kad bankai jaučiasi pakankamai saugiai, kol nekilnojamojo turto vertė mažėja 10–20 proc. Tačiau labai sunku prognozuoti, kaip bankai elgsis, jei kai kuriuose segmentuose įkeisto turto kainos bus mažesnės nei paskolos vertė.
Kada ir kaip paradoksalu, tokiu atveju didesnę derybinę galią įgis būtent skolininkas. Žinoma, jo lojalumas bankui paprastai būna sustiprintas asmeniniais bei susijusių įmonių laidavimais.
NT rinka ir toliau išgyvens nuosmukį
Niekas negali pasakyti, ar per kelerius metus bus galutinai pakirstas noras turėti savo būstą ir normalus dalykas taps nuomotis. Ar bankai skolins kokiam nors projektui, kuris atsipirks iš butų nuomos? Esant dabartiniam nuomos kainų lygiui – tikrai ne.
2009 metais būsto kainos turėtų dar mažėti. Mažesnis poveikis bus antrinei rinkai, kur bankų finansavimas ne toks svarbus.
Kai rinka pradės atsigauti, būsto rinka atsigaus anksčiau nei kiti nekilnojamojo turto segmentai. Tačiau sunku tikėtis būsto pirkėjų lūkesčių atsigavimo, net ir pagerėjus kreditavimo sąlygoms.
Pastaraisiais metais buvo pradėta daug naujų biurų projektų. Įmonėms pakeitus plėtros planus, per trumpą laiką padidės neužimtų plotų kiekis. Net ir tuo atveju, kai biurai išnuomoti, savininkai negali būti ramūs. Šiuo atveju svarbiau ne tik nuomos sutarčių sąlygos (indeksacija, nuomos terminas), bet ir nuomininko poreikių kitimas, galėjimas mokėti nuomą.
Kuris biurų segmentas Vilniuje „A“ ar „B“ bus atsparesnis krizei? „B“ klasės biurų buvo pastatyta santykinai daugiau. Dalis „A“ klasės biurų nuomininkų – nekilnojamojo turto firmos ir užsienio atstovybės – neišvengiamai mažins nuomos išlaidas.
Jei „A“ klasės biurų kainos mažės iki „B“ klasės lygio, situacija kažkuo primins 2002-2003 m. padėtį viešbučių rinkoje, kai per vieną sezoną pasiūla Vilniuje padidėjo 40 proc. (ypač brangesniame segmente), ir trijų žvaigždučių segmente konkuravo keturių žvaigždučių viešbučiai.
Sunkumų neišvengs projektai Kaune, o Klaipėdoje ypač nukentės – Lietuvos įmonių filialai turės labiau susispausti, nei centrinės būstinės.
Iškils klausimas, kiek naujų biurų patalpų dar bus statoma. Dalis projektų bus užbaigta ir pasiūla vėl padidės. Poveikis biurų kainoms bus neigiamas. Iš naujų projektų išliks tik stipriausią rinkos užnugarį turintys rinkos žaidėjai.
Kada bus dugnas? Kada pirkti nekilnojamąjį turtą?
Investicinė rinka šiuo metu yra sulėtėjusi. Kol kas yra atotrūkis tarp pardavėjų ir investuotojų lūkesčių. Tiems, kas dar spėjo parduoti savo nekilnojamąjį turtą, šiuo metu yra kita problema – iškilo klausimas, kada bus „dugnas“ ir kada pradėti pirkti nekilnojamąjį turtą?
Rinktis projektus ir priimti sprendimus galima pradėti jau dabar. Dabar pradėti projektai bus baigti kai rinkos atsigaus. Po kelerių metų vėl gali sumažėti statybinių pajėgumų ir vėl pakils statybos kainos.
Paruoštų statybai sklypų daugėja. Jau dabar kai kurių sklypų kainos nukrito dešimtimis procentų. Tuose sklypuose, kurie yra išties vertingi, tai tėra laikini (nors ir ne trumpalaikiai) svyravimai.
Aiškiai galima įvertinti komercinių sklypų rinkos kainą. Dalies sklypų kainos po korekcijų jau atitinka tikrąją rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties sklypų rinkoje vis dar yra daug emocijų ir nepamatuotų lūkesčių. Tai yra natūralu, nes šiame rinkos segmente yra daugiau neprofesionalių dalyvių.
Kaip elgtis nekilnojamojo turto savininkui?
Pirmiausia reikia pačiam (o ne bankui ar potencialiam pirkėjui) atsakyti į klausimą – kokia mano turto vertė? Sunku perlipti save, tačiau reikia užmiršti ne tik tai, už kiek tikėtasi parduoti sklypą, bet ir už kiek jis įsigytas.
Kitas žingsnis – įvertinti savo esamus pinigų srautus. Trečias žingsnis – įvertinti galimus banko ir kitų kreditorių žingsnius. Reikia atsiminti, kad kalbantis su kreditoriais reikia ne tik laiku pripažinti problemas, tačiau ir aktyviai dalyvauti jas sprendžiant. Ketvirtas žingsnis – sukurti kelis veiksmų scenarijus tokiais atvejais, jei krizė užsitęs.
2009 metai bus sunkiausi. Sukauptos nekilnojamojo turto atsargos tuo metu, kai buvo aukštos sklypų ir statybos kainos, o rinkos aktyvumas ir pardavimo kainos sumažėjo.
Gera naujiena vystytojams yra ta, kad statybos kainos sumažės. Net ir dabar oficialiai metinis statybos kainų padidėjimas yra viso labo 4 proc. esant 11,5 proc. metinei infliacijai (2008 m. kovo mėn. – atitinkamai 15,5 proc. ir 10,5 proc.). Realiai derybų keliu statybų kainą galima ženklia sumažinti.
Ekonominė krizė iš Lietuvos greitai nesitrauks
Prognozuojama, kad Lietuvoje krizė turėtų užtrukti ilgiau nei kitose šalyse, net ilgiau nei Latvijoje ir Estijoje. Skirtingai nuo 1998 m. krizės, kai staiga sumažėjo svarbi eksporto rinka Rusijoje, šiuo metu sunkiau – įmonės ir gyventojai turi daugiau paskolų, pabrango finansavimas, nebėra pranašumo dėl pigesnės darbo jėgos.
Lietuvoje šiuo metu prioritetas aiškiai skiriamas biudžetui subalansuoti. Tai galima suprasti: kol Estijos ir Latvijos vyriausybės 2007 m. gana sėkmingai ėmėsi priemonių biudžetui subalansuoti, ankstesnė Vyriausybė nieko nedarė ir jau 2008 m. II ketvirtį šie rodikliai Lietuvoje tapo blogesni nei Latvijoje ir Estijoje.
