„Žmonės suinteresuoti žinoti ne tik kiek dabar yra vertas jų turimas, perkamas ar parduodamas būstas, bet ir kiek jis bus vertas ateityje“, – teigia Martynas Moška, „Centro kubo“ NT vertintojas.
Kodėl būstas vertinamas? Dėl įvairiausių priežasčių. Dažniausiai – hipotekai: kai žmogus ima paskolą būstui, bankas reikalauja įkeisti turtą. Reikia žinoti jo vertę. Arba kai asmuo, ketinantis parduoti būstą, svarsto, kiek gali už jį gauti. Pasitaiko, kad turtą reikia įvertinti teismui ar tam, kad būtų galima apskaičiuoti NT mokestį. Pastaruoju – bene vieninteliu – atveju žmogui parankiau, kad jo būsto vertė būtų kuo mažesnė. Kitais atvejais kuo brangiau NT įvertinamas, tuo naudingiau. Tačiau vertintojui rinkos vertės sąvoka yra viena.
„Būna tokių atvejų, kad skirtingi vertintojai pateikia skirtingą būsto kainą, ir tai yra visiškai natūralu, – teigia M.Moška. – Vertintojas – ne kompiuteris. Yra bendra vertinimo metodika, bet kiekvienas gali įžvelgti kažkokių niuansų pagal savo patirtį, kompetenciją.“ Dėl to pasitaiko, kad žmonės įvertinti būstą patiki keliems specialistams.
Visoje Lietuvoje įvertinti standartinį butą kainuoja apie 300 litų. Pirmiausia pasirašoma sutartis arba sutariama žodžiu, vertintojas atvyksta ir apžiūri NT, surašo apžiūros aktą ir techninę užduotį. Apžiūros aktas – tai, ką vertintojas užfiksuoja. Techninėje užduotyje suformuluojamas vertinimo tikslas, terminai.
Nuo ko priklauso vertė?
Būsto vertę lemia daug kriterijų. Svarbus jo įrengtumo lygis: ar jis su daline, ar su visa apdaila, ar tvarkingas, ar jam reikia remonto, kokia langų ir durų, sienų ir grindų, sanitarinio mazgo būklė. Įvertinama, ar gyvenamosios patalpos atitinka šiuolaikinius reikalavimus – architektūros ir interjero tendencijas. Lygiai taip pat žiūrima į namo būklę: statybos metus, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, stogo, pamatų, perdengimų) būklę, pastato šilumos saugos rodiklius, jo ekonomiškumą. Pastarieji du kriterijai ypač aktualūs šiuo metu, kai mokesčiai už šildymą pasiekė neregėtas aukštumas.
Inžinerinė infrastruktūra taip pat svarbi – įvertinamos pastate esančios inžinerinės komunikacijos, jų būklė ar atstumai iki jų. Labai svarbi vieta, kurioje yra būstas: miestas, gyvenamasis rajonas, jo prestižas. Svarbūs ir būsto dislokacijos ypatumai, šalia esantys gamtiniai objektai. Jeigu būstas yra netoli miško, jūros, upės ar pan., jo kaina atitinkamai didesnė. Tačiau yra ir koeficientų, kurie mažina rinkos vertę. Arti būsto esantis sąvartynas, aukštos įtampos linijos, autostrada mažina kainą.
M.Moška: Buto remontas smarkiai turto vertės nepadidins, kaip ir nepamažins. Svarbiausia, kad būstas būtų paklausioje ir geroje vietoje.
Vertinant būstą svarbi ir artimoji aplinka – vaikų darželiai, mokyklos ar netoli vystomas statybų projektas. Jei aplinkinė teritorija nepakankamai išvystyta, būsto vertė vėl mažėja. O sutvarkytas, apželdintas rajonas su apšviestomis gatvėmis kelia vertę.
Atsižvelgiama ir į komercinį objekto patrauklumą: įvertinama rinkos konjunktūra, paklausos ir pasiūlos santykis. Tai lemia turto likvidumą. Jei yra didelė pasiūla, turtas mažiau likvidus, atitinkamai ilgesnis jo realizavimo laikotarpis rinkoje.
Svarbiausia – vieta
NT vertintojas teigia, kad, nepaisant visų aplinkybių, lemiamą reikšmę būsto kainai daro vieta. Pavyzdžiui, senas namukas prestižiniuose Vilniaus gyvenamuosiuose rajonuose visada kainuos brangiau, nei puikiai įrengtas butas nesaugiais ir neprestižiniais laikomuose rajonuose. Būsto kaina menkai priklauso nuo jo savininko pastangų išpuoselėti savo būstą atliekant kosmetinį remontą. „Buto remontas smarkiai turto vertės nepadidins, kaip ir nepamažins. Svarbiausia, kad būstas būtų paklausioje ir geroje vietoje“, – pabrėžia M.Moška.
NT vertintojas teigia, kad daug žmonių nustemba, sužinoję savo būsto tikrąją vertę. Ypač jeigu būstas buvo pirktas piko metu, kai NT kainos buvo labai didelės. Praėjus keleriems metams žmogus užsisako vertinimą ir sužino, kad jo būsto kaina – jau trečdaliu ar dar daugiau mažesnė. Tai šokiruoja. „Žmonės apskritai yra linkę pervertinti savo turtą“, – pastebi M.Moška.
Kvartalus pakeitė namukai
Pasak NT vertintojo, rinkoje dar jaučiamos pokrizinės nuotaikos, tačiau ji nesustingusi: žmonės ieško būstų ir juos perka. Kol kas paklausesnis ekonominės klasės būstas, jo netgi ima trūkti.
„Statybininkai, kurie išgyveno, orientuojasi į kokybiškesnį būstą, vysto atskirus mažesnius, likvidesnius projektus. Tai susiję ir su bankų finansavimu – bankai dar nemato perspektyvos investuoti į didelį daugiabučių kvartalą, tarkim, tokį, kaip „Perkūnkiemis“ Vilniuje. Užtat bankai finansuoja pavienius projektus, pavyzdžiui, daugiabučio, kuriame bus 25–30 butų, statybą. Tokie projektai pajudės, statybininkai dairosi sklypų arba juos jau yra įsigiję. Tarkime, Vilniaus Senamiesčio, Centro, Žvėryno, Santariškių, Pilaitės gyvenamuosiuose rajonuose atsiras po kelis kompaktiškus, gražius daugiabučius“, – teigia M.Moška.
Pastaruoju metu gana aktyvi kotedžų, sublokuotų namų rinka. Kainos patrauklios, todėl žmonės dairosi optimaliausio sprendimo. Yra vystytojų, kurie nedideliuose sklypeliuose stato sublokuotus namus, vysto mini kvartalus.