Kodėl taip yra ir ko trūksta, kad situacija kardinaliai keistųsi?
Pagrindinės problemos slypi keliose srityse. Pirmiausia, klausimų kelia įvairių prekių, paslaugų ir darbų pirkimų skaidrumas. Įprastai administratoriai pirkimus vykdo vadovaudamiesi savo parengtomis ir patvirtintomis pirkimų taisyklėmis, kurios nusako, kokia tvarka įsigyjamos pastato priežiūros paslaugos ir atnaujinimo darbai.
Deja, tokia pirkimų tvarka neužtikrina geriausio prekės ar paslaugos kainos ir kokybės santykio. Administratoriai prekes ir paslaugas dažnai perka iš su jais susijusių asmenų, todėl yra suinteresuoti didesne kaina. Dėl to sumos už suteiktas prekes ir paslaugas dažnai gerokai viršija rinkos kainą, o gyventojai susiduria su išpūstomis sąskaitomis.
Antroji problema – netinkamai naudojamos kaupiamosios lėšos. Nors iš principo kaupiamosios lėšos turėtų būti renkamos namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus – stogo, fasado remontui, inžinerinių sistemų atnaujinimui, dabartinis reguliavimas leidžia jas panaudoti praktiškai bet kam, įskaitant ir smulkius, neplanuotus darbus.
Suprasdami, kad, pavyzdžiui, stogo remontui reikiamų lėšų jie nesukaups, nes administratorius kaupiamąsias lėšas panaudoja smulkiems darbams, gyventojai paprastai vengia kaupti lėšas. Rezultate turime lopomus daugiabučius, kurių techninė būklė su metais vis prastėja, o esminės problemos taip ir neišsprendžiamos.
Ir trečioji, bet tikrai ne mažiausia blogybė – administratoriaus pareigų nevykdymas. Dažniausiai su šia problema susiduriame, kai gyventojai nusprendžia pakeisti administravimo paslaugas jų daugiabutyje teikiančią įmonę. Nors pati administratoriaus keitimo tvarka supaprastinta ir dabar šiai procedūrai atlikti nebėra būtina organizuoti gyventojų susirinkimų, tik surinkti 1/4 visų būstų savininkų parašų dėl administratoriaus keitimo ir pradėjus balsavimą – surinkti ir perduoti savivaldybei balsavimo biuletenius, būstą administruojančios įmonės rado kitą būdą sabotuoti sistemą.
Siekdami šį procesą sustabdyti ar užvilkinti, būsto administratoriai atsisako naujai išrinktam namo valdytojui perduoti būsto savininkams priklausantį turtą, dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Už administratoriaus pareigų nevykdymą arba netinkamą vykdymą savivaldybė gali patraukti tokią įmonę administracinėn atsakomybėn, tačiau baudos dydis tesiekia nuo vieno šimto iki trijų šimtų eurų, o jei tai pirma nuobauda, administratorius gali išsisukti ir su įspėjimu.
Kad įsivaizduotumėte, ką tai reiškia – didžiausias daugiabučių namų valdytojas Vilniaus mieste administruoja 1620 daugiabučių, o jo paslaugos kaina – 0,0434 EUR/m2. Kadangi vidutinis daugiabutis talpina apie 2000 m2, skaičiuojama, kad vien už administravimo paslaugas šis valdytojas per mėnesį gauna apie 140 tūkst. eurų pajamų. O ką bekalbėti apie pajamas iš namo techninės priežiūros, šilumos ūkio, liftų priežiūros ir kitų paslaugų. Nenuostabu, kad įmonės, administruojančios tokį skaičių būstų, „gali sau leisti“ susimokėti neproporcingai mažas baudas.
Galų gale, pagal dabartinį reguliavimą, už tokius pažeidimus kaip dokumentų neperdavimas kitam valdytojui įmonės net negalima nubausti pakartotinai, nes tai - trunkamojo pobūdžio, tęstinis pažeidimas. Todėl ginčai tarp buvusių ir naujai išrinktų namų valdytojų turi persikelti į teismą. O tai taip pat neduoda norimo rezultato gyventojams, nes teismų kelias yra ilgas ir brangus.
Tai kaip tuomet tvarkytis su sistemiškai daromais pažeidimais ir tuo neišpasakytu cinizmu?
Tai kaip tuomet tvarkytis su sistemiškai daromais pažeidimais ir tuo neišpasakytu cinizmu? Taip pat sistemiškai ir be kompromisų.
Pirmiausia būtina įpareigoti administratorius prekes ir paslaugas, susijusias su administruojamo namo bendrojo naudojimo objektais, pirkti centralizuotai – naudojantis Centrinės perkančiosios organizacijos elektroninėmis pirkimų sistemomis, išskyrus atvejus, kai administratorius gauna savininkų leidimą pirkti reikalingas prekes ar paslaugas kitu būdu. Taip gyventojai bus užtikrinti, kad administratorius „nepagražino“ sąskaitų siekdamas naudos su juo susijusiai įmonei.
Kitas žingsnis – sustabdyti kaupiamųjų lėšų švaistymą smulkiems ir, būkim teisingi, tikrai ne visuomet būtiniems darbams bei leisti naudoti kaupiamąsias lėšas tik darbams, numatytiems gyventojų patvirtintuose ilgalaikiuose planuose.
Ir aišku – baudos, baudos, baudos, kad būsto administratoriai „nepamirštų“ savo pareigų. Dabartiniai nuobaudų dydžiai yra juokingi ir tai turi keistis. Būsto administratorius turi jausti, kad pažeidinėti tesės aktus ne šiaip neapsimoka, bet smarkiai kenkia įmonės finansinei padėčiai. Pavyzdžiui, už daugiabučių gyventojų turto, sukauptų lėšų ir dokumentų neperdavimą, baudos turėtų siekti nuo 3 tūkst. iki 6 tūkst. eurų.
O kad įžūlų nesiskaitymą tiek su gyventojais, tiek su savivaldybėmis išgyvendintume visam laikui, kaip sprendimas galėtų atsirasti būsto administratorių reitingavimo sistema, kurioje pagal nustatytus kriterijus administratoriai būtų reitinguojami, o neatitinkantys įstatyme nustatyto privalomo reitingo – šalinami iš daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančių subjektų rato. Tarp tokių kriterijų galėtų būti pagrįstų skundų kiekis ir savivaldybės pritaikytų nuobaudų skaičius bei administruojamų namų, tenkančių vienam administratoriaus namo vadybininkui, skaičius. Tokie pakeitimai užtikrintų gerokai kokybiškesnes paslaugas ir užbaigtų piktnaudžiavimą teisiniu reguliavimu.
Dėl šių pokyčių dirbame su Seimo Aplinkos apsaugos komitetu. O artimiausiu metu prie bendro stalo sėsime su Aplinkos ministerijos ir kitų savivaldybių atstovais. Jei savivaldybės bus išgirstos ir joms bus atrištos rankos veikti, gyventojai tikrai galės miegoti ramiau. O kol kas įrankių kovai su nesąžiningu verslu labai trūksta, nes „žmogiškos“ kalbėjimasis taip ir lieka tik kalbomis. Vienintelė kalba, kuria lig šio pavyko susikalbėti – sankcijos. Jų šiuo metu ir reikia labiausiai.
