Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el.paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite naujoje „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
Kęstutis Karosas, Vilniaus miesto savivaldybės Energetikos skyriaus Šilumos ir vandens ūkio poskyrio vedėjas teigė, kad kiekvienas daugiabutis namas turi turėti namo valdytoją. O jei yra centrinė šildymo sistema, šildymo ir karšto vandens sistemų prižiūrėtoją, kuris yra atsakingas už šildymo sistemos normalų veikimą, ekonomišką šildymą, priežiūrą, avarijų šalinimą.
„Tokius darbus turi organizuoti būtent namo valdytojas ir prižiūrėtojas. Todėl patiems gyventojams samdyti kažkokią įmonę, kuri sudės termostatines galvas, neaišku kokios kokybės ir su neaišku kokia garantija, nesureguliavus šildymo sistemos nebūtų logiškas sprendimas“, – įsitikinęs jis.
Šiuo atveju K.Karosas siūlo kreiptis į namo valdytoją, kad organizuotų naujų termoreguliatorių pagal projektą atstatymą.
Advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkės Linos Liogės komentaras:
Skaitytojo klausimas iš esmės susijęs su bendro naudojimo objektų priežiūra, pastato bendraturčių teisių ir pareigų įgyvendinimu bei administratoriaus funkcijų įgyvendinimu, atliekant pastato priežiūrą. Tačiau iš situacijos nėra aišku, ar aptartu atveju egzistuoja bendrija, ar jos nėra. Nuo šios aplinkybės priklauso pastato bendraturčių sprendimo priėmimo procedūra bei jo teisėtumas.
Pagrindinis administratoriaus uždavinys – administruoti namo bendrojo naudojimo objektus – užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, įgyvendinti namo butų ir kitų patalpų savininkų su bendrąja nuosavybe susijusius sprendimus ir pavedimus, priimtus Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Net jeigu yra paskirtas pastato administratorius, pastato bendraturčiai neprivalo kreiptis tik į pastato administratorių dėl tokių darbų atlikimo, tačiau rekomenduotina jį įtraukti į sprendimų priėmimą šiuo klausimu.
Pastato bendraturčiai turi teisę priimti sprendimus dėl bendro naudojimo objektų valdymo ir priežiūros, įskaitant ir dėl termostatinių galvučių įsigijimo bei jų montavimo darbų organizavimo. Bendraturčių priimtas sprendimas turi būti įgyvendinamas pastato administratoriaus, jeigu sprendime būtent taip bus numatyta.
Bendraturčių sprendimo priėmimo tvarkos laikymasis yra svarbus aspektas, nuo kuriuo priklauso, ar toks priimtas sprendimas bus laikomas teisėtu ir vykdytinu pastato administratoriaus.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu šioje dalyje nurodyti subjektai per vieną mėnesį nuo reikalavimo pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, susirinkimą šaukia 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Kai gyventojai yra įsteigę bendriją, su pastato bendro naudojimo objektų valdymu susijusius klausimus, įskaitant ir jos priežiūrai reikalingos įrangos įsigijimu ir darbų organizavimu (šiuo atveju, termostatinių galvučių įsigijimu ir montavimu), klausimus turi spręsti bendrijos nariai, sprendimą priimant balsų dauguma (50 proc. plius 1).
Pastato bendraturčių susirinkimas turi būti organizuojamas bendrijos įstatuose nustatyta tvarka, vadinasi, pagal įstatuose nustatytą tvarką turi būti pateikiamas pranešimas bendrijos pirmininkui dėl susirinkimo sušaukimo, darbotvarkės ir jos sprendimų projektų pateikimas. Esant bendrijos narių sprendimui, paskirtas pastato administratorius turi užtikrinti bendrijos narių sprendimo, susijusio su pastato priežiūra, įgyvendinimą, įskaitant ir apmokėjimą už darbus (jeigu bendraturčių sprendime nenumatyta kitaip).
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus bendrijos narių susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą.
Balsavimo raštu tvarka nustatyta Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos apraše, patvirtintame Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos 2012 m. lapkričio 22 d. Nr. D1-961 įsakymu (toliau – Aprašas). Balsavimams raštu taikomi CK 4.85 straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Tuo atveju, jeigu sprendimą dėl termostatinių galvučių įsigijimo ir montavimo darbų atlikimo ketinama priimti pastato savininkų daugumos sprendimu balsuojant raštu (t.y. ne bendrijos narių susirinkime), turi būti laikomasi šios procedūros:
Organizatorius turi priimti sprendimą organizuoti balsavimą ir parengti patalpų savininkams pranešimą apie rengiamą balsavimą bei patalpų savininkų balsavimo raštu biuletenį (toliau – Biuletenis).
Organizatorius ne vėliau kaip prieš dvi savaites iki balsavimo pradžios turi paskelbti pranešimą apie rengiamą balsavimą namo interneto svetainėje (jeigu toks yra) ir namo laiptinėse ar kitose patalpų savininkams gerai prieinamose bendrojo naudojimo patalpose įrengtose skelbimų lentose (toliau – skelbimų lenta), taip pat rekomenduojama išsiųsti patalpos savininko nurodytu pašto ar el. pašto adresu, ar kitu su patalpos savininku raštu sutartu būdu.
Pranešime apie rengiamą balsavimą (toliau – pranešimas) turi būti nurodyta:
-
organizatoriaus: fizinio asmens vardas ir pavardė, adresas korespondencijai siųsti, telefono numeris, elektroninio pašto (jeigu tokį turi) adresas, interneto svetainės (jeigu tokią turi) adresas; juridinio asmens pavadinimas, teisinė forma, buveinė, bendrasis telefono numeris, elektroninio pašto (jeigu tokį turi) adresas, interneto svetainės (jeigu tokią turi) adresas, kontaktinis asmuo, atsakingas už balsavimo organizavimą; kai balsavimą organizuoja ¼ patalpų savininkų, – jų įgalioto asmens (vieno iš ¼ patalpų savininkų) adresas korespondencijai siųsti, telefono numeris, elektroninio pašto (jeigu tokį turi) adresas, interneto svetainės (jeigu tokią turi) adresas;
-
sprendimo organizuoti balsavimą paskelbimo vieta;
-
svarstomas klausimas (klausimai), juos įvardijant ne abstrakčiai, o aiškiai suprantamai suformuojant svarstytiną klausimą, dėl ko bus priimami sprendimai;
-
balsavimo pradžios ir pabaigos data, numatant ne trumpesnį kaip 2 savaičių terminą;
-
biuletenio grąžinimo organizatoriui vieta ir būdai;
-
balsų skaičiavimo data ir vieta;
-
informacija apie butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisiją (toliau – komisija);
-
kvietimas komisijoje dalyvauti patalpų savininkų atstovą, išrinktą vadovaujantis namo bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą reglamentuojančių teisės aktų nuostatomis, arba patalpų savininką, kuris raštu pareikštų pageidavimą būti komisijos nariu, ir prašymas apie dalyvavimą raštu informuoti organizatorių (nurodomi informavimo būdai) per 1 savaitę nuo pranešimo paskelbimo dienos.
Biuletenis, kurio forma turi atitikti teisės aktų reikalavimus, ne vėliau kaip iki balsavimo pradžios datos patalpų savininkui įteikiamas vienu iš šių būdų:
-
asmeniškai pasirašant biuletenių išdavimo lape, kuriame turi būti patalpos savininko vardas, pavardė, parašas, pasirašymo data;
-
išsiunčiant registruotu laišku (jeigu organizatoriui žinoma patalpos savininko nuolatinio buvimo vieta);
-
įdedant į patalpos savininko pašto dėžutę (toliau – pašto dėžutė), jame pažymint apie pridedamą biuletenį. Įdedant į pašto dėžutę ir apie biuletenio įteikimą surašant aktą, kuriame turi būti patalpos savininko vardas, pavardė, patalpos adresas, įdėjimo į pašto dėžutę data. Aktą pasirašo organizatorius ar jo įgaliotas atstovas ir ne mažiau kaip du patalpų savininkai;
-
kitu su patalpos savininku raštu sutartu būdu.
Jeigu viena patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams (bendraturčiams), įteikiamas vienas biuletenis ir vienas iš jų gali pateikti savo apsisprendimą (t.y. nebūtina abiejų savininkų atskirų balsavimų). Kartu su biuleteniu gali būti pateikiama papildoma informacija, duomenys, pagrindžiantys siūlomą sprendimą ir laukiamus rezultatus.
Patalpos savininkas ar jo įgaliotas asmuo užpildo Biuletenį pagal jame nurodytus reikalavimus. Kai patalpos savininkas yra juridinis asmuo, pasirašo juridinio asmens vadovas arba teisės aktų nustatyta tvarka jo įgaliotas atstovas. Užpildytą ir pasirašytą biuletenį patalpos savininkas iki balsavimo pabaigos dienos turi grąžinti organizatoriui pranešime ir biuletenyje nurodytu būdu, arba balsuoti elektroninio ryšio priemonėmis, tačiau tokiu atveju toks balsavimo būdas turi būti nurodytas Biuletenyje.
Balsavimo rezultatus skaičiuoja organizatoriaus sprendimu ne mažiau kaip iš 3 asmenų sudaryta komisija, į kurią įtraukiami dalyvauti komisijoje kviesti asmenys. Jeigu šie asmenys nepareiškė pageidavimo dalyvauti komisijoje, komisija sudaroma be jų, organizatoriaus pasirinkimu.
Kai butų ir kitų patalpų (jų dalies) savininkų susirinkimą ar balsavimą raštu organizuoja 1/4 butų ar kitų patalpų savininkų, jie susirinkimo ar butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolo originalą privalo perduoti paskelbti namo bendrojo naudojimo objektų valdytojui (pastato administratoriui) ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo ar balsavimo raštu dienos.
Laikoma, kad sprendimas priimtas, jei daugiau kaip 1/2 patalpų savininkų išreiškė vienodą nuomonę, pagal kurią galima suprasti, ar svarstomam klausimui pritarta, ar ne. Įvykusio pakartotinio balsavimo atveju laikoma, kad sprendimas pritarti svarstomam klausimui ar nepritarti priimtas galiojančius biuletenius vienodai užpildžiusių patalpų savininkų balsų dauguma, bet ne mažiau kaip 1/4 visų patalpų savininkų.
Svarbu pažymėti, kad siekiant išvengti bet kokių darbų vykdymo nesklandumų, tikslinga sprendime aptarti ir kaip išlaidos už tokius darbus turi būti apmokamos bei kas atsakingas už darbų vykdymą ir sutarties vykdymo kontrolę. Toks asmuo galėtų būti paskirtas pastato administratorius.
Siekiant išvengti ginčų su pastato bendraturčiais, svarbu sprendime aptarti ir išlaidų apmokėjimo klausimą bei jų paskirstymą pastato bendraturčiams.
Įprastai,\ gyventojai kaupia lėšas bendro naudojimo patalpų priežiūrai ir remontui. Tokių lėšų paskirstymą sprendžia pastato administratorius. Esant ir kitų svarbių remontų poreikiui, sukauptų lėšų gali nepakakti, todėl rekomenduotina organizatoriui suformuoti ir klausimą bei sprendimo projektą dėl išlaidų už termostatinių galvučių įsigijimo bei montavimo paskirstymo gyventojams. Taigi, prieš priimant sprendimą dėl konkrečių darbų atlikimo, būtina ne tik tinkamai įgyvendinti sprendimų priėmimo procedūrą, bet ir tinkamai, aiškiai suformuoti priimamus sprendimus, kad ateityje nekiltų ginčų dėl jų įgyvendinimo.
Paminėtina, kad šiuo konkrečiu atveju nenagrinėjome, ar minėtų prietaisų įsigijimas yra laikomos būtinomis išlaidomis namo priežiūrai ir naudojimui. Be to, tikslinga papildomai įvertinti, ar minėtos termostatinės galvutės bus montuojami visuose aukštuose ar tik pastato tam tikroje dalyje (pvz. viename korpuse). Šios aplinkybės gali turėti esminę reikšmę apskaičiuojant kiekvienam pastato bendraturčiui tenkančių išlaidų sumą ir sprendžiant klausimą dėl jų padengimo iš sukauptų lėšų pastato priežiūrai.
