Geras turinys neatostogauja. Prenumerata vos nuo 0,50 Eur/mėn!
Išbandyti

Rinkos dalyviai – atvirai apie renovacijos privalumus ir iššūkius: ko toks atnaujinimas neišsprendžia?

Sėkminga daugiabučio namo renovacija gyventojams visada pasiteisina dėl mažesnių išlaidų šildymui, estetinio patrauklumo ir išaugusios būsto vertės. Tačiau renovacijos srityje dirbantys ekspertai turi ir pastabų, tad vardina tokius sėkmę apkartinti galinčius niuansus kaip pernelyg optimistinis pradinis biudžetas, galimi rangovų bankrotai ar naujam būstui vis vien neprilygstantis komfortas.
Šaltkalvių g. 20 renovuojamas namas
Šaltkalvių g. 20 renovuojamas namas / Pauliaus Peleckio / BNS nuotr.

Daugiabučių renovacija yra strateginis valstybės interesas, visų pirma lemiantis mažesnes importuojamos energijos sąnaudas. Dėl šios priežasties renovacijai valstybė skiria tam tikrą paramą.

Nors kiekvienam gyventojui galutinę renovacijos kainą diktuoja daugiabučio dydis, būklė bei konkretūs gyventojų pasirinkti renovacijos projekto sprendimai, rinkoje sutariama, kad „ankstesnei sąskaitai už šildymą prilygstanti mėnesio įmoka“ vis dar yra realus orientacinis namo atnaujinimo kainos dydis. Juo vadovaujantis, renovacijos nauda tarsi akivaizdi: keliolika metų gyventojo išlaidos „už energiją“ liks tokios pačios, tačiau iškart bus gyvenama gražesniame ir šiltesniame name, o butą bus galima brangiau parduoti ir išnuomoti.

Gerai ir naujai suremontuoto buto nerenovuotame name kainos Žirmūnuose prasideda nuo 2800-3000 Eur/kv. m., o išmokėta namo renovacija šias sumas padidina iki 3100-3200 Eur/kv. m.

Šią prielaidą patvirtina NT pardavimų ir rinkodaros paslaugų agentūra „boomINIS“, kurios duomenimis, 2 kambarių remontuotino buto kainos Vilniaus Žirmūnų rajone prasideda nuo 2000 Eur/kv. m, kai analogiškas renovaciją išmokėjęs butas atnaujintame name kainuoja jau 2200-2300 Eur/kv. m. Be to, agentūros skaičiavimais, panašios būklės butų nuomos kainos nerenovuotame ir renovuotame name skiriasi 5-10 proc. pastarojo naudai.

Kita vertus, bendrovės vienas įkūrėjų Karolis Butkus atkreipia dėmesį, kad pardavimo kainai daug didesnį efektą daro ne renovacija, o remontas. T.y. gerai ir naujai suremontuoto buto nerenovuotame name kainos Žirmūnuose prasideda jau nuo 2800-3000 Eur/kv. m., o išmokėta namo renovacija šias sumas padidina dar iki 3100-3200 Eur/kv. m.

Šios kainos jau tampa artimos naujai statybai su daline apdaila: tokio buto įrengimas gyventojams dar papildomai kainuos, tačiau „mainais“ bus gaunamos naujoviškos statybų technologijos, inžineriniai spendimai, šiuolaikinio žmogaus reikalavimus atitinkantys išplanavimai bei gerą mikroklimatą užtikrinančios šildymo ir vėdinimo sistemos.

Diagrama apie renovaciją
Diagrama apie renovaciją

„Šiuo metu pagrindinis renovacijos tikslas yra labai vienalypis, t.y. kuo mažesnėmis sąnaudomis pagerinti energetinį efektyvumą. Tai tikrai svarbu, tačiau dabartiniai renovacijos projektai nekelia bendro komforto lygio: išlieka tokie patys išplanavimai, tarpbutinė garso izoliacija.

Taip pat, beveik visada skiriamas per mažas dėmesys namo konstrukcijoms ar namo tarnavimo trukmei, paprastai nesprendžiama ir naujai atsirandanti ventiliacijos problema, dėl kurios gali atsirasti pelėsis.

Pati renovacijos kryptis yra gera, tik joje jau norėtųsi kalbėti apie ilgalaikius, kompleksinius ir realius komforto pokyčius sukuriančius sprendimus“, – komentuoja K.Butkus.

Asmeninio archyvo nuotr./Karolis Butkus
Asmeninio archyvo nuotr./Karolis Butkus

Prasilenkia lūkesčiai

Patys renovacijos sektoriaus dalyviai vienbalsiu tvirtina, kad iš principo renovacija visada pasiteisina, tačiau neneigia nei ją lydėti galinčių iššūkių, nei galimybių prilygti naujai statybai.

Daugiau kaip 10 metų sąmatų skaičiavimo srityje dirbantis statybos kainų ekspertas, „Samatele.lt“ savininkas Mindaugas Laučys pasakoja, kad renovacijos projektai visada pradedami nuo investicinio plano parengimo, kuomet atliekamas pastato būklės auditas.

Šiame etape identifikuojami būtini darbai, susiję su energetiniu efektyvumu, o gyventojams pageidaujant gali būti planuojamas ir vamzdynų, elektros ar gyvenamosios aplinkos atnaujinimas, prie kurio valstybė jau nebeprisideda. Tačiau būtent šiame žingsnyje dažnai nutinka pirmoji problema: gyventojams sukuriamas patrauklaus biudžeto lūkestis, kurį vėliau griauna projektuotojai, ekspertai, rangovai ir tiesiog laikas.

Nuo investicinio plano rengimo iki realaus darbų pirkimo kartais praeina ir 2-3 metai, statybos per tą laiką gali pabrangti dešimtimis procentų ar dar daugiau.

„Investiciniai renovacijos planai rengiami pagal valstybės patvirtintą metodiką, tačiau savo praktikoje matau, kad tik 1 iš 5 planų padaromas realistiškai ir su rezervu. Prie galutinės kainos prisideda jau tik projektavimo fazėje atsirandantys architektūriniai elementai, taip pat statybų ekspertizės etape nutinkančios korekcijos.

Dar blogiau tai, kad nuo investicinio plano rengimo iki realaus darbų pirkimo kartais praeina ir 2-3 metų laikotarpis, statybos per jį gali pabrangti dešimtimis procentų ar dar daugiau. Tai savaime renovacijos nestabdo, juolab kad paprastai gyventojai jau būna pasirašę įsipareigojimus, tačiau tokios situacijos kerta per lūkesčius ir siunčia blogą žinią kitiems.

Suprantu, kad dalį kaimynų ir taip yra sunku įtikinti dėl renovacijos, tačiau rinkai būtų sveika pradėti nuo realių investicinio plano skaičių. Tuomet galbūt netgi pavyktų sutaupyti ir šitaip pranokti lūkesčius“, – sako M.Laučys.

Asmeninio archyvo nuotr./Mindaugas Laučys
Asmeninio archyvo nuotr./Mindaugas Laučys

Apie konkrečias renovacijos kainas jis kalba atsargiai dėl daugiabučių dydžių ir būklių, taip pat gyventojų norų įvairovės, tačiau sąmatininkas atkreipia dėmesį į kitą niuansą: dalis didžiųjų išlaidų yra užprogramuotos dėl konteksto.

Pavyzdžiui, didžiąją dalį renovacijos sąmatos paprastai sudaro fasadai: struktūrinio tinko fasadai standartiniame penkių aukštų name gali kainuoti 300-400 tūkst. Eur, bet vadinamieji ventiliuojamieji fasadai – jau kelis kartus brangiau.

Bėda ta, kad neretai gyventojai net neturi šio pasirinkimo, nes fasado spendimą gali diktuoti „urbanistinė darna“, t.y. kaimyninių namų jau anksčiau pasirinkti sprendimai. Kitaip tariant, reikšmingiausia sutaupymo galimybė gali būti tiesiog neįmanoma.

„Džiugina tai, kad renovacijai nusiteikę gyventojai paprastai nori ne „plano minimum“, o namo ilgaamžiškumui svarbių detalių. T.y. gyventojai renkasi ne tik modernizuoti šilumos punktus ir išorinį pastato apvalkalą, bet ir ryžtasi investuoti ir į vamzdynus bei elektros instaliaciją.

Gyventojams norėtųsi palinkėti ir drąsiau investuoti į bendrąsias erdves kieme, aikšteles, apšvietimą, bet čia nutinka kitas niuansas – tos erdvės neretai jau priklauso savivaldybėms, todėl renovacija savaime nepagerina artimiausios žmonių aplinkos už namo ribų“, – teigia M.Laučys.

Švietimas ir įsitraukimas

Renovaciją iš principo palaiko, tačiau daugiau švietimo bei realaus gyventojų įtraukimo jai linki ir Vytenis Isakas, atestuotas techninės priežiūros vadovas bei NT vystytojas. Jis pats pastaraisiais metais dalyvavo sau priklausančio buto renovacijos projekte, todėl šį procesą yra patyręs tiek kaip gyventojas, tiek kaip statybų ekspertas, tiek kaip rinkos dalyvis.

„Visų pirma, pirmame rangos konkurse dalyvavo pasiūlymą pateikė tik vienas rangovas, tačiau namo administratorius gyventojus spaudė jį priimti. Antrame konkurse dalyviai buvo jau du, tačiau jų kainos pasiūlymai buvo įtartinai panašūs. Atskiro dėmesio verta tai, kad niekam nerūpėjo darbų vykdymas šlapiuoju metų laiku – aš to labai nerekomenduočiau.

Puiku, jei name yra aktyvi ir išmananti bendrija, tačiau realybėje į projektą namo administratorius įsitraukia tik formaliai, viskas paliekama ant rangovo ir techninio prižiūrėtojo sąžinės. O kai pats dirbau techniniu prižiūrėtoju kituose objektuose, tai įtaką galėjau daryti tik atitikimui projektui – t.y. galėjau vertinti išpildymo faktą ir kokybę, bet ne pasirinktų sprendimų racionalumą ar ilgaamžiškumą“, – pasakoja V.Isakas.

Asmeninio archyvo nuotr./Vytenis Isakas
Asmeninio archyvo nuotr./Vytenis Isakas

Jo paties buto renovacija su valstybės parama kainavo apie 600 Eur/kv. m, todėl V.Isakas svarsto, kad turint galimybių ir noro rinktis, finansiškai gali apsimokėti parduoti seną butą, o renovacijai „skirtus“ pinigus panaudoti naujo būsto pirkimui.

Jo vadovaujama bendrovė „GV House“ šiuo metu Klaipėdos Žvejybos uosto rajone vysto naują 12-os butų A+ energinės klasės daugiabutį „Kolibris“ su vidutine 2300 Eur/kv. m pardavimo kaina, o komfortiškesnio būsto ieškančius nerenovuotų daugiabučių gyventojus kaimynystėje jis mato kaip svarbią pirkėjų auditoriją. Vis dėlto pačios renovacijos krypties V.Isakas nekritikuoja, tačiau jai linki pokyčių.

„Trūksta realaus gyventojų supratimo ir įsitraukimo. Investicinio projekto etape mums buvo sakoma „neuždavinėkit klausimų – jie bus projektavimo etape“, bet jame nutiko lygiai tas pats. Gyventojai praktikoje nežino, ką ir kodėl gauna, viskas lieka administratoriaus, projektuotojo, rangovo ir prižiūrėtojo atsakomybėje, o ar šis sektorius konkurencingas ir gerai prižiūrimas – atviras klausimas.

Manau, valstybė galėtų būti aktyvesnė ne tik pasakojant apie renovaciją ar ją finansuojant, bet ir ją prižiūrint“, – komentuoja V.Isakas.

Investicinio projekto etape mums buvo sakoma „neuždavinėkit klausimų – jie bus projektavimo etape“, bet jame nutiko lygiai tas pats.

Apie rizikas

Pačia renovacijos nauda neabejoja bei dar didesnio valstybės aktyvumo norėtų ir Arūnas Kaulius, apie 20 namų renovacijos projektuose dalyvavusios rangovės UAB „Lankstinys“ direktorius.

Jis pirmiausia pabrėžia mažesnes sąskaitas už šildymą, estetinį renovuotų namų patrauklumą ir butų vertės prieaugį, kuris regionuose paprastai dar ryškesnis nei didmiesčiuose. Be to, investuojant į vamzdynų atnaujinimą, gyventojai gali ilgam pamiršti avarijas ir kitus nesklandumus.

Nepaisant visų privalumų, renovacija vis vien yra tarsi kapitalinis automobilio remontas – bus geriau nei anksčiau, bet technologijos ir komfortas neprilygs naujam daiktui.

Tačiau rangovas sutinka, kad rinkoje tikrai egzistuoja investicinių projektų, projektavimo ir pirkimų etapų prasilenkimo problema: pirmajame žingsnyje išties dažnai sukuriamas mažo biudžeto lūkestis, dėl kurio projektuojant išauga poreikiai, galiausiai net neįvyksta konkursas ir visos procedūros vėl kartojamos. Tai gali itin užtęsti renovaciją.

Asmeninio archyvo nuotr./Arūnas Kaulius
Asmeninio archyvo nuotr./Arūnas Kaulius

„Dauguma renovacijos projektų yra sėkmingi, o pusę metų statybų dulkių ir triukšmo kompensuoja ilgi metai gyvenant šilumoje ir komforte. Bet reikia pripažinti, kad pasitaiko ir rangovų bankrotų, nuo kurių neapsaugo nei kvalifikaciniai reikalavimai, nei įmonės dydis.

Galiausiai, nepaisant visų privalumų, renovacija vis vien yra tarsi kapitalinis automobilio remontas – bus nepalyginamai geriau nei anksčiau, bet technologijos ir komfortas neprilygs naujam daiktui“, – sako A.Kaulius.

Jis taip pat primena, kad renovacija socialiai remtiniems gyventojams – dažniems jos priešininkams – apskritai yra nemokama, tik ne visi dar tai žino ar tuo tiki.

Pranešti klaidą

Sėkmingai išsiųsta

Dėkojame už praneštą klaidą
Reklama
Sužadėtuvių žiedo paieškos: kaip išrinkti tinkamiausią?
Reklama
Į Lietuvą atvyksta Pasaulio moksleivių robotikos olimpiadai besiruošianti ukrainiečių komanda
Reklama
Modernūs lietaus nuvedimo sistemų sprendimai
Reklama
Balsuokite už architektūriškai žaviausią miestą ir pasidalinkite jus įkvepiančiais pastatais