Sekite 15min Google
Ar siūloma tvarka iš tiesų suteiks verslui daugiau lankstumo, ar sukurs papildomų biurokratinių kliūčių? Ką svarbu įvertinti jau dabar ir kodėl gali būti aktualu suskubti, aiškina advokatų kontoros „Cobalt“ vyresnioji teisininkė Ieva Pukelienė.
Daugiau galimybių naudoti patalpas ne pagal paskirtį
Statybos įstatymas numato, kad statiniai ir patalpos turi būti naudojami pagal paskirtį, o išimtys galimos tik Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka. Šiuo metu galiojantis Vyriausybės nutarimas nustato baigtinį veiklų, kurias leidžiama vykdyti nekeičiant patalpų paskirties, sąrašą. Tačiau šios veiklos išvardytos pagal jau pasikeitusį Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių, todėl galiojantis reguliavimas nebeatitinka aktualių teisės aktų.
Siūlomu Vyriausybės nutarimo pakeitimu siekiama šį reguliavimą pakeisti. Vietoj baigtinio leidžiamų veiklų sąrašo būtų nustatyti bendrieji reikalavimai, kuriuos atitinkant patalpas būtų galima naudoti kitai veiklai nekeičiant jų paskirties.
„Verslui tai galėtų suteikti daugiau lankstumo. Galimybė vykdyti kitą veiklą nebepriklausytų vien nuo to, ar konkreti veikla įrašyta į iš anksto patvirtintą sąrašą. Tačiau tai nereiškia, kad patalpų savininkai galės nevaržomai keisti jų naudojimo būdą. Norint pasinaudoti naująja tvarka, reikėtų atitikti nustatytas sąlygas, o kai kurios jų verslui gali tapti reikšmingomis kliūtimis“, – pažymi I.Pukelienė.
Kokie apribojimai numatyti?
Vienas svarbiausių siūlomų apribojimų – statinį (jo patalpas) kitai veiklai būtų galima naudoti tik mažesnėje kaip 50 proc. jų dalyje, skaičiuojant pagal jų bendrąjį plotą, o likusioje statinio (jo patalpų) dalyje turėtų būti vykdoma veikla pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą paskirtį.
Pavyzdžiui, jeigu verslas nuomoja 100 kv. m ploto statinį, kitai veiklai nekeičiant paskirties galėtų būti panaudojama ne daugiau kaip 49,99 kv. m, likusi dalis turėtų būti naudojama pagal registre nurodytą paskirtį. Toks ploto apribojimas yra visiškai nauja sąlyga – šiuo metu galiojantis reguliavimas tokio apribojimo nenumato, ir patalpas, patenkančias į leidžiamų veiklų sąrašą, galima naudoti ne pagal paskirtį visoje jų dalyje.
Kitas reikšmingas pokytis susijęs su privalomais sutikimais. Pagal siūlomą reguliavimą, norint naudoti statinį (jo patalpas) ne pagal paskirtį, būtų reikalingi ne tik laiptinės butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai, bet ir bendraturčių bei besiribojančių butų ir patalpų savininkų rašytiniai sutikimai.
„Tiesa, pati „besiribojančių patalpų“ sąvoka kelia neaiškumų – ar ji apima tik tame pačiame aukšte esančias patalpas, ar ir viršuje bei apačioje esančias, atskirtas perdangos konstrukcija. Taip pat neaišku, kokia dalimi atitvaros konstrukcija turi ribotis su kita patalpa, kad ji būtų laikoma besiribojančia“, – atkreipia dėmesį I.Pukelienė.
Taigi, norinčiam pradėti ar plėsti veiklą verslui gali tekti ją suderinti su platesniu asmenų ratu, o sutikimai būtų privalomi ne tik keičiant veiklą, bet ir ją plečiant. Problema ir tai, kad pati formuluotė „plečiant ūkinę veiklą“ nėra aiški: neapibrėžta, ar turimas omenyje naudojamo ploto didinimas, veiklos apimties pokytis, ar kitas pasikeitimas. Dėl to net ir nedidelis veiklos ploto ar apimties padidinimas galėtų lemti pareigą iš naujo gauti nutarime nurodytus sutikimus.
Papildomų reikalavimų numatyta ir kultūros paveldo statiniams – norint juos ar jų patalpas naudoti ne pagal paskirtį, reikėtų gauti už kultūros paveldo apsaugą atsakingos institucijos rašytinį sutikimą, tačiau jo išdavimo tvarka ir terminai projekte neapibrėžti.
Dar viena numatoma naujovė – prievolė priimtą sprendimą įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Šiuo metu pakanka jį priimti ir saugoti. Nepaisant registracijos ir kitų reikalavimų, visais atvejais išliktų pareiga užtikrinti, kad vykdoma veikla atitiktų statybos, gaisrinės saugos, visuomenės sveikatos, higienos, aplinkosaugos ir kitus taikytinus reikalavimus.
Ką naujosios sąlygos reikštų verslui?
Nors siūloma atsisakyti baigtinio leidžiamų veiklų sąrašo, tai savaime negarantuoja, kad pradėti naują veiklą turimose patalpose taps paprasčiau.
Verslas pirmiausia turėtų įvertinti, ar planuojamai veiklai reikalingas plotas neviršys nustatytos ribos. Jeigu patalpos yra daugiabučiame ar kitame keliems savininkams priklausančiame pastate, papildomai tektų pasirūpinti privalomais sutikimais. Platesnis juos turinčių pateikti asmenų ratas gali pailginti pasirengimo procesą, o būtinybė registruoti sprendimą Nekilnojamojo turto registre pareikalautų papildomo laiko ir išlaidų.
Nutarimo projekte numatyta išimtis, leidžianti gyvenamajam tikslui naudojamose patalpose teikti apgyvendinimo paslaugas pagal Turizmo įstatymą. Tai galėtų atverti daugiau galimybių trumpalaikės nuomos verslui, tačiau kol kas neaišku, kaip būtų aiškinama projekte vartojama sąvoka „naudojimas gyvenamajam tikslui“. Be to, yra pateiktas siūlymas papildyti reguliavimą, suteikiant savivaldybių taryboms teisę nustatyti teritorijas, kuriose trumpalaikio apgyvendinimo veikla galėtų būti ribojama ar leidžiama, atsižvelgiant į konkrečios vietovės ypatumus. Tai rodo, kad trumpalaikės nuomos reguliavimas ir toliau dar gali keistis.
Todėl prieš investuojant į patalpų įrengimą ar sudarant ilgalaikę nuomos sutartį svarbu įsitikinti ne tik tuo, kad patalpos tinkamos planuojamai veiklai, bet ir tuo, kad bus įmanoma įvykdyti visus jai keliamus reikalavimus.
Klaidos šiuo atveju gali kainuoti brangiai: pagal jau galiojančius teisės aktus už statinio ar patalpų naudojimą ne pagal paskirtį juridiniams asmenims gresia nuo 3 iki 15 tūkst. eurų bauda, o už pakartotinį pažeidimą – iki 18 tūkst. eurų. Be to, jeigu planuojama veikla neatitinka patalpų paskirties ir netaikoma teisės aktuose numatyta išimtis, gali būti neišduota jai vykdyti reikalinga licencija.
Ką verslui svarbu įvertinti prieš įsigaliojant naujai tvarkai?
Nutarimo projekte numatyta, kad naujoji tvarka įsigaliotų 2026 m. lapkričio 1 d., tačiau kartu siūlomos ir pereinamosios nuostatos, kurios verslams galėtų būti itin aktualios.
Pagal projekte numatytą reguliavimą, jeigu patalpos ne pagal paskirtį būtų pradėtos naudoti po spalio 31 d., tačiau toks naudojimas būtų grindžiamas iki šios datos sudaryta ir Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos, subnuomos ar panaudos sutartimi, būtų taikoma iki spalio 31-osios galiojusi tvarka.
Šiuo metu svarstoma galimybė naujos tvarkos įsigaliojimą nukelti į 2027 m. sausio 1 d., todėl gali keistis ir verslui reikšmingi terminai. Todėl, prieš priimant sprendimus dėl patalpų nuomos, veiklos pradžios ar plėtros, svarbu sulaukti galutinės nutarimo redakcijos. „Vien projekte numatytomis išimtimis grįsti verslo sprendimus būtų rizikinga“, – sako I.Pukelienė.
