Sekite 15min Google
Lietuvos banko duomenimis, 2026 m. pirmąjį ketvirtį būsto nuomos kainos per metus augo apie 5 proc. – maždaug dukart lėčiau nei pardavimo kainos. Būsto kainų atotrūkis nuo ekonominiais veiksniais pagrįsto lygio praėjusių metų pabaigoje buvo vertinamas 7 proc., kai prieš metus siekė 4 procentus.
Pasak vienos iš didžiausių NT plėtros bendrovių Lietuvoje, valdančios daugiau nei 1000 būstų nuomai, „KAITA Group“ vadovo ir partnerio Ugniaus Latvio, tai automatiškai nereiškia, kad investuoti į NT nuomai nebeapsimoka. Tačiau vien bendro rinkos augimo, kuris anksčiau galėjo paslėpti ir ne pačius geriausius sprendimus, nebepakanka.
„Pagal savo valdomų būstų tendencijas galime vertinti pasikartojančius dėsningumus. Mūsų patirtis rodo, kad bendras rinkos augimas nėra svarbiausias veiksnys. Ilgalaikį rezultatą pirmiausia lemia tai, ar būstas atitinka konkrečios nuomininkų grupės poreikius ir išlieka jai finansiškai prieinamas“, – sako U.Latvys.
Jo teigimu, kai būsto kainos neauga, dalis pirkėjų laukia aiškesnio rinkos atsigavimo. Kai jos pradeda kilti, atsiranda baimė, kad geriausias laikas jau praėjo. Ideali pirkimo akimirka dažniausiai matoma tik retrospektyviai.
Todėl, pastebi „KAITA Group“ vadovas, svarbiau yra vertinti ne tai, ar visa rinka šiandien pigi arba brangi, o ar konkretus turtas už konkrečią kainą gali generuoti pagrįstas pajamas, išlaikyti nuomininkų paklausą ir būti finansiškai pakeliamas prastesniu laikotarpiu.
„Pirmoji investicija neprivalo būti pati pelningiausia rinkoje. Bet ji turi būti suprantama: kiek iš viso reikės investuoti, iš ko bus gaunamos pajamos, kokių išlaidų galima tikėtis ir kas nutiktų aplinkybėms susiklosčius prasčiau. Kai į šiuos klausimus yra aiškūs atsakymai, kylančios būsto kainos savaime nėra priežastis likti nuošalyje. Tačiau jos yra labai gera priežastis skaičiuoti atidžiau“, – sako U.Latvys.
Skelbime matoma grąža – dar ne tai, ką uždirbs savininkas
Investicijos grąžą, pasak eksperto, pradedantieji investuotojai dažniausiai skaičiuoja taip: jei būstas kainuoja 150 tūkst. Eur, o jo nuoma siekia 750 Eur per mėnesį, metinis pajamingumas sudaro 6 procentus.
„Skaičius teisingas, tačiau jis parodo tik bendrąjį pajamingumą. Kad būtų galima spręsti, kiek investicija iš tiesų uždirbs, nuomos pajamas reikia lyginti su visa investuota suma, o ne vien būsto pirkimo kaina“, – sako „KAITA Group“ vadovas.
Jei būstui įrengti ir parengti nuomai prireiks dar 15 tūkst. Eur, investicija padidės iki 165 tūkst. eurų. Vienas mėnuo be nuomininko metines pajamas sumažins nuo 9 tūkst. iki 8250 eurų. Dar reikės įvertinti draudimą, smulkų remontą, baldų ir technikos nusidėvėjimą, administravimą bei mokesčius. Po šių išlaidų pradžioje matyti 6 proc. gali virsti gerokai kuklesne grąža.
„Pirmiausia reikėtų suskaičiuoti ne būsto kainą, o visą sumą, kurios prireiks iki pirmosios nuomos įmokos. Investuotojai neretai nustemba, kiek galutinį rezultatą pakeičia įrengimas, keli neužimtumo mėnesiai ar iš pradžių neįvertintos priežiūros išlaidos. Kiekviena jų atskirai gali atrodyti nedidelė, tačiau sudėjus vaizdas jau būna visai kitas“, – aiškina U.Latvys.
Į bendrą investicijos kainą verta įtraukti ir laiką. Jei savininkas pats rengia skelbimus, organizuoja apžiūras, atrenka nuomininkus, sudaro sutartis ir sprendžia kasdienius klausimus, finansinėje lentelėje šis darbas paprastai niekur neatsiranda. Tačiau lyginant skirtingas investavimo galimybes jo ignoruoti nereikėtų.
Vieno visiems tinkamo pajamingumo nėra
U.Latvio teigimu, nėra vieno skaičiaus, nuo kurio būstas tampa gera investicija. Pajamingumą reikia vertinti kartu su turto vieta, būkle, finansavimo sąlygomis, tikėtina nuomininkų paklausa ir savininko įsitraukimu.
Tas pats 5 proc. bendrasis pajamingumas vienu atveju gali būti patrauklus, kitu – nepakankamas. Jei būstas naujas, visiškai įrengtas, pritaikytas aiškiai nuomininkų auditorijai ir artimiausiais metais jam neturėtų reikėti didesnių papildomų investicijų, mažesnis pradinis pajamingumas gali būti pagrįstas. Jei laukia remontas, nuomos paklausa neaiški, o visą administravimą teks prisiimti savininkui, net ir aukštesnis procentas nebūtinai kompensuos riziką.
„Neužimtumo laikotarpiai gali reikšmingai sumažinti galutinę metinę grąžą. Derindami ilgalaikę ir trumpalaikę nuomą jų iš esmės išvengiame ir savo valdomuose projektuose išlaikome didesnę nei 6 proc. metinę grąžą. Tačiau toks rezultatas nėra savaime suprantamas. Reikia nuolat stebėti paklausą, valdyti kainodarą, prireikus keisti nuomos modelį ir operatyviai užpildyti atsilaisvinusius būstus. Pavieniam savininkui, nuoma užsiimančiam greta pagrindinės veiklos, pasiekti tokį patį užimtumą ir rezultatą paprastai yra gerokai sudėtingiau
Svarbu atskirti ir du skirtingus uždarbio šaltinius: nuomos pajamas bei būsimą turto vertės pokytį. Pirmąjį galima gana tiksliai apskaičiuoti pagal šiandienos rinką. Antrąjį galima tik prognozuoti.
„Ilguoju laikotarpiu gerai parinktas būstas gali brangti, tačiau būsimo kainos augimo nereikėtų naudoti dabartiniam skaičiavimui pagražinti. Jei investicija atrodo patraukli tik darant prielaidą, kad po penkerių metų turtą pavyks parduoti gerokai brangiau, rizikos joje yra daugiau, nei rodo nuomos pajamingumas“, – teigia U.Latvys.
Kita vertus, vienų metų pajamingumas taip pat neatskleidžia visos ilgalaikės investicijos vertės. Stabili nuomos paklausa, nedidelės išlaikymo sąnaudos ir turto likvidumas po dešimties ar daugiau metų yra ne mažiau svarbūs, nors jų neįmanoma sutalpinti į vieną procentą.
Investiciją verta patikrinti prastesniu scenarijumi
Prieš perkant būstą nuomai, skaičiavimą verta pakartoti sumažinus planuojamą nuomos kainą 10 proc., numačius bent vieną ar du mėnesius be nuomininko ir palikus kelių tūkstančių eurų rezervą remontui ar technikos keitimui, sako ekspertas.
Jei būstas perkamas su paskola, reikia įvertinti ir galimą finansavimo kainos pokytį. Mėnesio nuomos palyginti tik su banko įmoka nepakanka: savininkui vis tiek teks padengti išlaidas tuo metu, kai būstas bus tuščias, o dalis priežiūros sąnaudų atsiras nepriklausomai nuo gaunamų pajamų.
„Gera investicija neturėtų tapti finansine problema vos atsiradus vienam tuščiam mėnesiui ar didesnei remonto sąskaitai. Jei visas modelis veikia tik gavus maksimalią nuomos kainą, turint nuomininką dvylika mėnesių per metus ir nepatiriant jokių netikėtų išlaidų, skaičiavime palikta per mažai vietos realybei“, – sako U.Latvys.
Tai nereiškia, kad investicija kiekvieną mėnesį būtinai turi generuoti teigiamą pinigų srautą. Dalis paskolos įmokos mažina kredito likutį ir kartu didina savininkui priklausančią turto dalį. Vis dėlto žmogus turi iš anksto suprasti, ar nuomos pajamų pakaks visiems einamiesiems mokėjimams, ar dalį jų kas mėnesį reikės dengti iš savo lėšų.
