Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ partnerė Olga Petroševičienė pažymi, kad būsto pirkėjai dažnai susiduria su paradoksu: per kelerius metus trunkantį projekto vystymo laikotarpį būsto kaina gali pakilti dešimtimis procentų. Tai reiškia, jog butas, kuris planuojant dar buvo įperkamas, projekto pabaigoje tampa finansiškai neprieinamas net nepasirodęs rinkoje.
Konversijų potencialas
Viena iš realių galimybių padidinti būsto pasiūlą ir sušvelninti kainų augimą – konversijų projektai. Tai procesai, kai nebefunkcionuojantys fabrikai, sandėliai, biurai ar net sakraliniai pastatai yra pritaikomi naujai paskirčiai – gyvenamiesiems būstams, biurams, kultūros ar bendruomenės centrams. Tokie projektai turi daug privalumų: jie leidžia panaudoti jau turimus resursus, nesiplečiant į žaliąsias zonas, išlaikyti istorinį miesto identitetą, suteikti naują gyvenimą apleistoms teritorijoms.
Tačiau Lietuvoje šis potencialas dažnai lieka neišnaudotas, nes konversijos susiduria su ypač sudėtingu reguliavimu. Žemės paskirties keitimas, detaliojo plano rengimas ir statybos leidimų gavimas gali užtrukti dvejus ar net daugiau metų, o tuo metu investuotojai priversti laikyti savo investicijas įšaldytas. Visa tai tiesiogiai atsispindi galutinėje buto ar biuro kainoje.
„Konversijos yra vienas efektyviausių būdų spręsti būsto prieinamumo problemą, tačiau šiandien jos dažnai stringa dėl perteklinių barjerų. Investuotojai nori ir gali įgyvendinti tokius projektus, bet susiduria su realybe, kai vien leidimų derinimas užtrunka dvejus ar daugiau metų. Tuo metu lėšos stovi įšaldytos, bankai skaičiuoja palūkanas, o statybos realiai nevyksta. Tai reiškia, kad galutiniam pirkėjui toks būstas tampa brangesnis. Kitaip tariant, kainą už visus šiuos biurokratinius stabdžius visada sumoka būsto pirkėjas. Tai nėra sąžininga, ir jei norime kalbėti apie prieinamesnį būstą Lietuvoje – tai turi būti keistina,“ – sako O.Petroševičienė.
Statistika rodo lėtėjimą ir vėlavimus
Naujausi duomenys rodo, kad leidimų išdavimo tempai Lietuvoje ne tik lėtėja, bet ir dažnai neatitinka terminų. 2024 m. visoje šalyje buvo išduota 11 201 statybos leidimas, tačiau net 5,6 % jų buvo vėluojantys. Dalis leidimų vėlavo nedaug – iki 10 dienų, tačiau nemaža dalis procesų strigo gerokai ilgiau.
Situacija 2025 m. pradžioje dar labiau paaštrėjo: vien per pirmuosius mėnesius išduota 1 503 leidimai, iš kurių net 8,3 % vėlavo, o beveik trečdalis jų buvo uždelsti ilgiau nei 10 dienų. Tokie rodikliai aiškiai rodo, kad leidimų procedūros Lietuvoje tebėra viena iš pagrindinių kliūčių, ribojančių būsto pasiūlą rinkoje.
„Šie skaičiai rodo, kad problema nėra išimtis – ji sisteminė. Kai statybos leidimų išduodama mažiau ir dalis jų vėluoja, būsto pasiūla rinkoje mažėja. Tai tiesioginis priežastinis ryšys – mažėjanti pasiūla lemia didesnį kainų spaudimą. Todėl statybos leidimų klausimas yra ne tik plėtotojų interesas, bet ir kiekvieno gyventojo, nes jis tiesiogiai lemia, ar būstas bus prieinamas, ar taps prabangos preke,“ – aiškina teisininkė Olga Petroševičienė.
Kliūtys, kurios brangina būstą
Ne mažiau svarbios ir kitos kliūtys, kurios tiesiogiai daro įtaką kainoms. Viena iš jų – reikalavimas gauti šimtaprocentinį gyventojų sutikimą, planuojant didesnius konversijos ar rekonstrukcijos projektus. Toks principas praktiškai reiškia, kad net vieno gyventojo nepritarimas gali sustabdyti šimtams naujų butų skirtą projektą, nors jam pritartų absoliuti dauguma. Tai sukuria situaciją, kai miestų atsinaujinimas paralyžiuojamas, o investuotojai tiesiog vengia rizikuoti. Rezultatas – vėl mažėjanti pasiūla ir augančios kainos.
„Teoriškai šimtaprocentinis gyventojų sutikimas atrodo labai gražiai, nes visi turi būti įtraukti. Bet praktikoje tai reiškia, kad vieno žmogaus veto gali užblokuoti visą projektą, skirtą šimtams šeimų. Tai daro sistemą neefektyvią ir stabdo miestų plėtrą. Reikia pripažinti, kad tokia tvarka neatitinka realybės – ji tiesiog paverčia projektus rizikingais ir brangiais. O galiausiai už tai vėl sumoka būsto pirkėjai, kurie susiduria su vis mažiau prieinamais būstais,“ – pabrėžia O.Petroševičienė.
Reikalingi pokyčiai
Pasak ekspertės, jei Lietuva nori realiai pagerinti būsto prieinamumą, būtina imtis sisteminių pokyčių. Supaprastintos leidimų procedūros, trumpesni terminai, racionalesnis bendruomenių įtraukimas ir lankstesnis požiūris į žemės paskirties keitimą – tai raktai į sėkmę. Tokie pokyčiai leistų daugiau projektų įgyvendinti greičiau, o rinkoje atsirastų daugiau butų, subalansuojančių kainas.
„Turime galvoti, kaip sukurti sistemą, kurioje statybos leidimas būtų išduodamas ne per kelerius metus, o per kelis mėnesius. Turime realistiškai įvertinti bendruomenių įtraukimą – jis yra būtinas, bet neturi virsti instrumentu, kuris visiškai sustabdo miesto plėtrą. Tik tokiu atveju galėsime pasakyti, kad būsto rinka iš tiesų pasipildo naujais projektais, o kainos tampa labiau subalansuotos. Tai naudinga visiems – gyventojams, miestams ir investuotojams,“ – apibendrina advokatė.
Būsto prieinamumas – miesto ateities klausimas
Galiausiai būsto prieinamumas nėra tik finansinis rodiklis. Tai klausimas, lemiantis, ar miestai bus gyvybingi. Jei prieinamų būstų nebus, jaunimas ieškos galimybių užsienyje, bendruomenės silpnės, o miestai praras savo energiją. Tai jau yra ne tik ekonominė, bet ir socialinė problema.
„Būsto prieinamumas – tai miesto ateities klausimas. Jeigu nesugebėsime pasiūlyti jaunoms šeimoms, studentams, vidutines pajamas gaunantiems žmonėms įperkamų namų, susidursime su rimtomis pasekmėmis: emigracija, bendruomenių silpnėjimu, socialinėmis įtampomis. Todėl šiuo klausimu reikia veikti greitai ir ryžtingai, nes tai yra tiesiogiai susiję su mūsų šalies gyvenimo kokybe ir ateitimi,“ – pabrėžia O.Petroševičienė.
