Sekite 15min Google
Aktyvumas išlieka ir gyvenamojo būsto rinkoje: rugpjūtį gyventojų indėliai siekė 30,6 mlrd. eurų – dešimt kartų daugiau nei 2004-aisiais. Tuo metu vidutinis atlyginimas Vilniuje nuo 2019 metų išaugo 91 proc., o šiemet būsto paskolų jau išduota už 1,32 mlrd. eurų. Šie rodikliai rodo augančias finansines galimybes investuoti į NT. Ar lietuvių meilė „plytoms“ jau peržengė Lietuvos sienas?
Būstas Lietuvoje nebėra vienintelis pasirinkimas
NT rinkos konferencijoje „Newsec Property Outlook Vilnius: NT odisėja“ „Newsec“ Investicinių sandorių grupės vadovė Lietuvoje Monika Nedzinskaitė atkreipė dėmesį, kad skirtingų investicinio nekilnojamojo turto (NT) klasių kainodara supanašėjo, o sprendimus vis labiau lemia kruopštus rizikų vertinimas. Šiuo metu apie pusę rinkos sandorių yra sudaromi vietinių fondų, kita pusė – privataus kapitalo investuotojų ir pirkėjų, NT įsigyjančių savo reikmėms.
Nepaisant rekordinių investicijų apimčių vietinėje rinkoje, komercinio NT kainų lygis – pajamingumo normos – išlieka panašus kaip ir praėjusiais metais.
M.Nedzinskaitės vertinimu, 2027-ieji gali tapti lūžio metais, kuomet pamatysime, ar gali grįžti užsienio kapitalo susidomėjimas Baltijos šalių rinka. Kad šis susidomėjimas virstų realiais sandoriais, regionas turės demonstruoti ne tik likvidumą įvairiose sandorių kategorijose, bet ir pasiūlyti patrauklesnį pajamingumą nei investuotojai gali rasti savo pirminėse rinkose ar Lenkijoje.
Tuo pat metu keičiasi ir Lietuvos investuotojų geografija: jie vis drąsiau žengia į užsienio NT rinkas ir galimybių ieško ne tik Lietuvoje.
Ilgą laiką atrodė savaime suprantama, kad butas Vilniuje užtikrina ilgalaikę finansinę grąžą ir ramybę. Tačiau ar ši formulė vis dar veikia?
„Emociškai – taip. Mes, lietuviai, labai tikime plytomis. Bet „Excel“ lentelėje ši formulė veikia vis rečiau. Investuotojas turi įvertinti ne tik kainos augimo viltį, bet ir nuomos grąžą, mokesčius, likvidumą bei alternatyvas. Kai vietinis būstas generuoja 4–5 proc. grąžą, o kitoje ES rinkoje NT įkeitimu užtikrinta paskola siūlo 8–10 proc. grąžą, palyginimas tampa neišvengiamas“, – NT rinkos konferencijoje teigė sutelktinio investavimo platformos „Letsinvest“ valdybos pirmininkas Vytenis Kinduris.
Pasak pašnekovo, būsto pirkėjas renkasi namus ir gyvenimo kokybę, o investuotojas pirmiausia vertina rizikos ir grąžos santykį. Lietuvos rinka išlieka stipri, tačiau brandesni investuotojai ieško galimybių diversifikuoti investicijas geografiškai. „Kapitalo judėjimas į Pietų Europą nėra balsavimas prieš Lietuvą – tai platesnis pasirinkimų spektras“, – sako V.Kinduris.
Lietuvai iki šiol pavyko išvengti kai kuriose Vakarų ir Pietų Europos šalyse stebimos būsto įperkamumo krizės, nes atlyginimai ilgą laiką augo kartu su kainomis. Vis dėlto 2026-aisiais būsto kainų augimas vėl didina įperkamumo spaudimą. Todėl investuotojams vis svarbiau vertinti ne tik galimą turto vertės augimą, bet ir realią investicijos grąžą.
Prieš penkerius ar dešimt metų įsigijus būstą, jo vertė galėjo išaugti 50 proc. Tačiau ar galima tikėtis tokio pat šuolio 2027-aisiais? „Kainos, tikėtina, dar augs, bet didelių vertės šuolių neprognozuočiau. Reikia sau atsakyti, ar noriu savo pinigus ilgam susieti su vienu objektu, ar ieškau daugiau lankstumo“, – svarsto pašnekovas.
Kodėl lietuvius traukia Ispanija ir Portugalija?
„Letsinvest“ valdybos pirmininko teigimu, Lietuvos investuotojus į Iberijos pusiasalį traukia ne tik investicinės galimybės, bet ir emociniai motyvai – šiltesnis klimatas, daugiau saulės bei didesnis geografinis atstumas nuo geopolitinių neramumų.
„Prieš septynerius metus Ispanija Lietuvos NT kapitalo žemėlapyje praktiškai neegzistavo. Dabar Ispanija, Portugalija ir kitos pietinės rinkos yra viena pagrindinių investuotojų dėmesio krypčių. Pokytį lėmė keli dalykai: brandžios ir likvidžios rinkos, tarptautinė paklausa, platesnė kokybiškų projektų pasiūla, struktūrinis būsto trūkumas ir, labai svarbu, atsiradusi lietuvių kompetencija bei patikimi vietos partneriai. Investuotojui Pietų Europa tapo ne egzotika, o suprantama, pasiekiama ir analizuojama investicijų geografija“, – įsitikinęs V.Kinduris.
Anot jo, Ispanija yra didesnė ir likvidesnė rinka, turinti daugiau skirtingų subrinkų, o Portugalija – mažesnė ir labiau koncentruota. Pastaraisiais metais būsto kainos Portugalijoje taip pat augo sparčiau. Vis dėlto svarbu vertinti ne tik šalį, bet ir konkretų projektą, jo struktūrą bei galimybę investiciją parduoti arba atgauti lėšas.
Ispanijos NT rinka traukia ir kitų šalių pirkėjus. Šiemet lietuviai čia jau įsigijo daugiau kaip tūkstantį butų, tačiau didėjant susidomėjimui svarbu atidžiau atsirinkti projektus. Ar 2027-aisiais investuotojams jau nebepakaks pasiūlyti gražios vilos Ispanijoje?
„Graži vila pritraukia dėmesį, bet investiciją parduoda skaičiai ir apsauga: kas stato, kiek savo kapitalo investavo pats projekto vystytojas, kokia turto vertė, koks paskolos ir turto vertės santykis (LTV), kaip numatytas pasitraukimas iš investicijos ir kas nutiks, jei pardavimai užtruks“, – pabrėžia V.Kinduris.
Pasak jo, Iberijos pusiasalyje plečiasi ne tik projektų pasiūla, bet ir jų įvairovė. Greta poilsio ar prabangos vilų vis daugiau dėmesio sulaukia miesto gyvenamieji projektai, pastatų konversijos ir didesnės apimties būsto plėtra.
Ekspertas prognozuoja, kad 2027 m. pirmąjį pusmetį investuotojų dėmesys ir toliau kryps į užsienį, ypač Ispaniją ir Portugaliją. Viena iš šių šalių patrauklumo priežasčių – būsto pasiūlos trūkumas: eksperto teigimu, Ispanijoje trūksta beveik milijono būstų, o Portugalijoje – apie 300 tūkst.
Ateityje daugiau investavimo galimybių gali atsirasti ir kitose Pietų Europos šalyse, pavyzdžiui, Graikijoje bei Italijoje. Vis dėlto investuotojų aktyvumą jose lems ir teisinė bei administracinė aplinka – sudėtingesnės turto įsigijimo, nuosavybės registravimo ar sandorių procedūros gali apsunkinti investavimą.
Gynybos investicijos keičia ir NT rinką
Komercinio NT rinkai vis didesnę įtaką daro valstybės strateginiai prioritetai, pirmiausia – gynybos pramonės plėtra. Kuriamos naujos gamybos įmonės, plėtojama karinė infrastruktūra, o verslas aktyviau domisi šiuo sektoriumi. Per artimiausius ketverius metus karinės infrastruktūros projektams numatoma skirti 4 mlrd. eurų. Vis dėlto valstybės valdomos energetikos grupės „EPSO-G“ įmonės „EPSO-G Invest“ vadovas Tomas Varneckas pabrėžia, kad ne kiekvienas viešumoje minimas projektas virs gamykla – investicijos turi būti finansiškai pagrįstos.
Vertinant plėtros galimybes, svarbu atsižvelgti į gaminių paklausą, valstybės užsakymus, žaliavų prieinamumą ir projektų atsiperkamumą. T.Varneckas abejoja, ar Lietuvoje galėtų atsirasti dešimt tokio masto gamyklų kaip „Rheinmetall“. Jo vertinimu, realistiškiau kalbėti apie penkis ar šešis didesnius projektus.
Šį skaičių galėtų padidinti, pavyzdžiui, sprendimas gaminti sprogmenis, tačiau šiam segmentui būdingos nedidelės maržos, todėl tokio tipo projektams įgyvendinti jau reikėtų svarstyti valstybės pagalbos poreikį ir galimybes.
Atskira kryptis – mažesnio mastelio gynybos technologijų įmonės, pavyzdžiui, kuriančios dronus ir / arba kovos su jais sistemas. Konkurencija šiame segmente didelė, o Ukrainos gamintojai turi neginčijamą unikalią patirtį. Šio tipo projektuose svarbu vertinti ne tik technologinį potencialą, bet ir ilgalaikės tvarios veiklos perspektyvą, užsitikrinant užsakymus bei konkuruoti tarptautinėse rinkose.
„Kadangi esame netoli karo zonos, natūralu, kad šiame regione daugiausia bus gaminama tai, ko labiausiai reikia fronte – amunicija, ginklai, sprogmenys. Deja, daug pažangių gynybos pramonės produktų čia tikėtis neverta, kol tęsiasi karas, todėl vystytojams reikės kūrybiškų ir greitų sprendimų, kurie leistų atliepti šios pramonės poreikius“, – sako „Newsec“ Industrinio NT sprendimų vadovė Akvilė Mačiulė.
Gynybos pramonės plėtrai reikia tinkamų teritorijų
Gynybos pramonės projektams reikia ne tik kapitalo ir įrangos, bet ir tinkamų teritorijų, inžinerinių tinklų bei infrastruktūros. Priklausomai nuo gamybos pobūdžio, gali būti reikalingos ir specialios apsaugos zonos. T.Varnecko teigimu, rinkos daroma prielaida, kad investuotojams patrauklesnės iš anksto parengtos teritorijos laisvosiose ekonominėse zonose (LEZ) ir pramoniniuose parkuose, nebūtinai teisinga.
Bendru atveju parengta teritorija galėtų būti patrauklesnė, nes investuotojui nereikia papildomai rūpintis infrastruktūra, LEZ teritorijose egzistuoja galimybė pasinaudoti spartesnėmis procedūromis, įskaitant vadinamąjį „žaliąjį koridorių“. Visgi, tokių teritorijų nuomos kaina paprastai taip pat būna didesnė, jose neretai jau yra įsikūrę kaimynai, dėl ko sudėtinga išlaikyti saugos atstumus.
A.Mačiulės žodžiais, kalbant apie pasiruošimą įgyvendinti didelius gynybos pramonės projektus, didžiausias iššūkis išlieka didelio mastelio sklypai, kurie reikalingi amunicijos ar sprogmenų gamybai bei sandėliavimui. „Kol kas matome, kad gynybos įmonės renkasi statyti gamyklas valstybei priklausančiose teritorijose, nes privatūs vystytojai arba negali pasiūlyti 50 ha ir didesnių teritorijų, arba jos dažnu atveju yra per brangios pramonės atstovams“, – komentavo pašnekovė.
Gynybos sektoriaus plėtra NT rinkai atveria naujų galimybių – nuo gamybinių pastatų ir sandėlių iki remonto dirbtuvių bei specializuotos infrastruktūros. Vis dėlto realią paklausą lems projektų poreikis, valstybės užsakymai, teritorijų parengtis ir investicijų ekonominis pagrįstumas.
