Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamo turto pirkimų, nesvarbu, kokiam tikslui jūs jį perkate: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.
Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau, todėl būtent nuo tų galimybių buvimo ar nebuvimo ir priklauso sklypo kaina. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą, jūs perkate galimybes, taigi sklypas yra galimybių pirkimas. Šių galimybių išsiaiškinimas ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Daugelis nežino, kur reikia surasti reikiamą informaciją ar gauti reikiamą išsamią ir teisingą konsultaciją, o pačiam išsiaiškinti begalę niuansų kartais yra per sunku ir retkarčiais netgi neįmanoma per trumpą laiko tarpą.
Ką daryti? Nuo ko pradėti?
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums. Savininkas apie turimą sklypą gali visko nežinoti ar nesakyti, nes:
-
sklypo valdymo laikotarpis ilgas ir per tą laiką daug kas galėjo pasikeisti;
-
savininkas pirko sklypą ir neįsigilino į visas subtilybes;
-
savininkas sąmoningai ar nesąmoningai nesako kai kurios informacijos apie parduodamą turtą, nes tai gali daryti įtaką jūsų apsisprendimui pirkti ir jo galimybei gauti norimą sumą.
Pardavėjo teikiama informacija yra viso labo atspirties taškas. Ja remiantis galima daryti prielaidą, kad visa tai yra teisinga, ir detaliai pradėti aiškintis, ar iš tikrųjų konkretus turtas atitinka tai, ką pateikė pardavėjas, ir yra tinkamas konkrečiam tikslui.
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums.
Dokumentai
Dokumentai – tai bendras apibūdinimas, jų gali būti labai daug ir begalės rūšių, todėl aptarsiu juos plačiau. Dokumentai gali būti kelių tipų:
-
tiesioginiai sklypo dokumentai, tai būtų: Sklypo įsigijimo dokumentas, Kadastrinių matavimų byla. Taip pat gali būti Detalus planas, Priešprojektiniai pasiūlymai, Statybos leidimas, Sąlygų sąvadas;
-
kiti: Bendrasis planas, Kelių planas, Komunikacijų planas, Išteklių planas.
Dokumentai, kuriuos būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo:
Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų – kad jūs galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku ar savininkais, ir ar tas žmogus iš tiesų turi teisę pasirašinėti avansinę ar kokią kitokią Jums rūpimą sutartį ar susitarimą;
Keli savininkai – jeigu savininkai keli ir jie negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti avansinės sutarties, tuomet į avansinę sutartį, kaip vieną iš punktų, būtinai reikėtų įrašyti: kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos, ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi;
Šis įrašytas sakinys neapsaugos jūsų 100 proc., tačiau bent jau suteiks garantiją, kad jūsų įmokėti pinigai yra saugūs ir kad galite tikėtis gauti vienokią ar kitokią kompensaciją neivykus sandoriui iš pinigus gavusio ir sutartį pasirašiusio asmens.
Įgaliojimas – jis turi būti galiojantis, jo funkcija – įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio jums reikia, t.y. parduoti, pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar kitokio pobūdžio susitarimą, dėl kurio vedate derybas su įgaliotu turto savininko atstovu.
Jeigu pardavėjas veikia su įgaliojimu, patariu pasirašinėti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį tik notarinėje kontoroje, kad įsitikintumėte, jog įgaliojimas neatšauktas ir dar galiojantis;
Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis. Vairuotojo pažymėjimas be parašo yra ne dokumentas.
Nuosavybės pažymėjimas. Labai svarbi yra jo gavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti senas ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui. Jeigu nuosavybės pažymėjimui yra daugiau kaip 2 mėnesiai, dėl finansinio saugumo rekomenduojame kreiptis į notarą ar kitą instituciją/įmonę/asmenį, turintį prieigą prie Registrų centro informacijos – bus patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų/suvaržymų, susijusių su konkrečiu sklypu.
Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai. Todėl prieš pirkdami sklypą pasitrinkite Registrų centre arba pas matininkus (pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius), ar tikrai jums parodytas savininko sklypas yra būtent toje vietoje, ir ar būtent tokios yra jo ribos.
Preliminarūs geodeziniai matavimai. Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais – jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir daugiau sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2 a, tai įtakos jau turi. Todėl galite susitarti su savininku dėl užstato, ir jeigu atlikus sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus sklypo plotas bus toks pats arba didesnis, jūs perkate, jeigu mažesnis – kaina mažės proporcingai, arba jūs įgaunate teisę nutraukti sudarytą susitarimą, ir savininkas privalės grąžinti visą įmokėtą sumą.
Būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos. Taip pat atkreipkite dėmesį į apribojimus: kelio, ryšio, miško, vandens telkinių ir begalę kitų, kurie gali būti.
Kadastrinių matavimų byla – atkreipkite dėmesį į tai, ar tikrai matėte tą sklypą, kuris pavaizduotas plane, nes kartais kai kurie savininkai patys tiksliai nežino, kur yra jų sklypas. Į šią bylą įeina:
-
Sklypo planas;
-
Sklypo valdymo pagrindas – nuosavybė ar žemės nuoma;
-
Nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendraturčių;
-
Servitutai – yra mažiau naudojamos žemės;
-
Detalusis planas – ar patvirtintas. Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.
Detalaus plano trumpinys yra Pagrindinis brėžinys – tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir naudojimo pobūdžio) yra pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai ir kita. Jeigu detalusis planas patvirtintas, bet neįregistuotas, o taip daro dauguma, vengdami didesnių turto mokesčių, nuosavybės dokumente gali būti įrašyta senoji sklypo paskirtis, plotas ir kiti parametrai.
Norint įsitikinti, kad detalus planas tikras, jums reikėtų pažiūrėti į tai, ar yra sudėti antspaudai institucijų, tvirtinančių detaliuosius planus: savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų.
Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės – užtvirtinantis detalųjį planą. Jeigu ant jums rodomo brėžinio antspaudų nėra, vadinasi, tai nėra detalus planas, tai tik jo eskizas, kuris priklausomai nuo keliamų tai vietovei numatytų reikalavimų gali kisti ir praktiškai neturi jokios reikšmės.
Komunikacijos: esamos, galimos, būsimos. Visos komunikacijos dažniausiai būna surašytos prie apribojimų kaip apsaugos zonos vienokios ar kitokios komunikacijos, pvz.: lietaus ir fekalinės kanalizacijos apsaugos zona. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba . Jeigu viena ar kelios komunikacijos yra gretimame sklype, nebūtinai jos(ų) „buvimas“ atsispindės nuosavybės pažymėjime.
Nuomininkai – žemė būna išnuomota, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkai.
Kaimynai – perkant žemės ūkio žemę kaimynai visuomet turi pirmumo teisę pirkti sklypą, todėl įtraukite tai į avansinį susitarimą, kad jeigu perka kaimynai, tai savininkas moka baudą už paimtą avansą ir sugaištą jūsų laiką.
Avansinis susitarimas
Jeigu suradote patinkantį žemės sklypą ir norite jo bei nerimaujate, kad jį gali nusipirkit kiti, susitarkite su savininku dėl visų pirkimo-pardavimo detalių, sąlygų, kainos, ir galite pasirašinėti avansinį susitarimą, kuriame būtinai surašykite visus savo reikalavimus ir pridėkite visą savininko pateiktą medžiagą, sakytus žodžius ir skelbimo tekstą apie konkretų sklypą.
Avansinis susitarimas skambėti galėtų taip: „Perku sklypą už X suma ir per Y sutartą laiko tarpą įsipareigoju sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu galioja visos pasakytos savininko sąlygos ir teiginiai apie šį parduodamą sklypą“.
Jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą. Tačiau jeigu renkant detalią informaciją apie sklypą paaiškės, kad kuri nors iš savininko pateiktos informacijos yra neteisinga dėl jo kaltės ar neapdairumo, avansinis užstatas grąžinamas ir sumokama bauda lygi avanso dydžiui arba padengiamos visas jūsų išlaidos, susijusios su tos informacijos rinkimu (bet geriau dvigubas užstatas).
Pasirašę tokį dokumentą, jūs būsite ramūs, kad sklypo nenupirks kiti, kol jūs rinksitės visą reikiamą ir Jus dominančią informaciją.
Straipsnį parengė NT ekspertas Antanas Kudarauskas
