Sekite 15min Google
Pasak teisininkės, mediatorės Raimondos Joskaudienės, vien tai, kad namas įregistruotas vieno sutuoktinio vardu, dar nereiškia, jog jis yra tik to sutuoktinio asmeninė nuosavybė. Vis dėlto netinkamai įformintų dokumentų nereikėtų palikti „iki kada nors“. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra išaiškinęs, kad sutuoktinių turto registracija išviešina teises, bet pati savaime nenulemia turto priklausomybės. Kilus ginčui, vertinama, kada, kokiu pagrindu ir kokiomis lėšomis turtas įgytas ar sukurtas.
Dovanotas sklypas ir santuokoje pastatytas namas – ne tas pats
R.Joskaudienės teigimu, vienam sutuoktiniui padovanotas žemės sklypas paprastai yra jo asmeninė nuosavybė, nebent dovanojimo sutartyje nurodyta, kad turtas perduodamas abiejų sutuoktinių bendrojon jungtinėn nuosavybėn. Tai nustato Civilinio kodekso 3.89 straipsnis.
Tačiau vėliau santuokoje bendromis lėšomis pastatytam naujam namui taikomas atskiras vertinimas. Pagal CK 3.88 straipsnį po santuokos sudarymo įgytas turtas preziumuojamas bendru sutuoktinių turtu, kol neįrodyta, kad jis yra asmeninis. Vertinama ir tai, ar nėra kitokį turto režimą nustatančios vedybų sutarties.
„Vadinasi, teisiškai galima situacija: sklypas priklauso vyrui asmeniškai, o jame santuokoje pastatytas namas – abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Vien sklypo dovanojimas nereiškia, kad vienam sutuoktiniui buvo padovanotas ir vėliau abiejų sukurtas namas“, – pabrėžė R.Joskaudienė.
O kaip taisyklė „kieno žemė, to ir pastatai“? CK 4.40 straipsnyje iš tiesų nustatyta bendroji žemės sklypo savininko teisių taisyklė, tačiau joje yra esminė išlyga: „jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip“. Todėl, pasak teisininkės, vien tokio paaiškinimo nepakanka sutuoktinių nuosavybės klausimui išspręsti. Neperžiūrėjus konkrečių registravimo dokumentų negalima kategoriškai teigti, kad Registrų centras suklydo, bet lygiai taip pat negalima vien žemės nuosavybe pagrįsti išvados, jog žmonai namas nepriklauso.
Panaudos sutartis: svarbus praktinis žingsnis, bet ne automatinė nuosavybė
Kai žemė priklauso tik vienam sutuoktiniui, dar prieš statybas reikia išspręsti, kokiu teisiniu pagrindu kitas sutuoktinis naudosis sklypu ir dalyvaus statyboje kaip statytojas.
Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punktas leidžia įgyvendinti statytojo teises ne tik žemės savininkui, bet ir asmeniui, kuris ją valdo ar naudoja kitu įstatymų nustatytu pagrindu. Vienas galimų sprendimų – žemės sklypo panaudos sutartis.
„Pavyzdžiui, vyras lieka asmeninės žemės savininku, o žmonai sutartimi suteikiama teisė neatlygintinai naudotis sklypu bendro namo statybai. Tačiau panauda perduodama naudojimosi teisė, o ne žemės nuosavybė. Ji pati savaime nesuteikia ir nuosavybės į būsimą namą.
Mano rekomendacija – tokioje sutartyje neapsiriboti abstrakčia fraze „leidžiama naudotis sklypu“. Aiškiai aptarkite konkretų sklypą ar jo dalį, galimybę kartu statyti namą, naudojimąsi žeme namui eksploatuoti, sutarties terminą ir nutraukimo sąlygas. Iš anksto pagalvokite ir apie tai, kas būtų santykiams nutrūkus“, – aiškino R.Joskaudienė.
Pasak jos, ilgesniam kaip vienerių metų terminui sudaryta nekilnojamojo daikto panaudos sutartis turi būti rašytinė, o prieš trečiuosius asmenis ja galima remtis tik įregistravus viešame registre. Tai nustato kartu taikomi CK 6.629 ir 6.478 straipsniai.
„Taigi panaudą reikia sutvarkyti rengiant statybos dokumentus ir pagrindžiant teisę naudotis žeme, o ne tik pridėti prie prašymo, kai namas jau pastatytas“, – pabrėžė teisininkė.
Anot jos, panauda nėra privaloma kiekvienai sutuoktinių porai. Reikalingas tinkamas naudojimosi žeme pagrindas, o panaudos sutartis – vienas iš galimų būdų jį užtikrinti.
Abu statote? Tai turi atsispindėti statybos dokumentuose
Jeigu abu sutuoktiniai faktiškai yra statytojai ir atitinka įstatymo reikalavimus, statybą leidžiantis dokumentas išduodamas visų statytojų vardu. Statybos užbaigimo aktas ar deklaracija taip pat turi būti surašomi visų statytojų vardu. Šios taisyklės įtvirtintos Statybos įstatymo 27 straipsnio 32 dalyje ir 28 straipsnio 5 dalyje.
„Todėl rekomenduoju dar projektuotojui aiškiai pasakyti: namą statote abu, ir turi būti patikrinta, ar abu turite tinkamą statytojo teisių įgyvendinimo pagrindą.
Jeigu dokumentai jau pradėti rengti tik vieno vardu, išsiaiškinkite, kaip konkrečiame statybos etape teisėtai atnaujinti duomenis. Vien pasirašyti panaudos sutartį ir manyti, kad kitas sutuoktinis automatiškai atsirado visuose statybos dokumentuose, nepakanka. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) konsultacijoje taip pat atskiria savininko ir statytojo statusus – jie nėra tapatūs“, – aiškino R.Joskaudienė.
Ką sutvarkyti registruojant namą?
Pasak teisininkės, reikia pasirūpinti ne tik statinio kadastro duomenų byla ir statybos etapą atitinkančiu dokumentu – užbaigtam namui pagal taikomą procedūrą statybos užbaigimo aktu arba deklaracija. Atskirai turi būti aiškiai išspręstas nuosavybės teisių įregistravimas.
Prašyme turi būti nedviprasmiškai nurodyta, kad prašoma įregistruoti abiejų sutuoktinių bendrąją jungtinę nuosavybę, o ne vien patį pastatą.
Prašymo esmę galima išreikšti taip:
„Prašome gyvenamąjį namą, unikalus Nr. […], įregistruoti mūsų, [vardai, pavardės], bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise, savininkais nurodant abu sutuoktinius.“
Tai iliustracinė formuluotė, nepakeičianti reikalingų dokumentų.
Nekilnojamojo turto registro informacinės sistemos nuostatų 103 punktas numato: jeigu registravimo pagrindo dokumente jau nurodyti abu sutuoktiniai ir bendroji jungtinė nuosavybė, prašymą gali pateikti bet kuris sutuoktinis. Kai tokių duomenų nėra, numatyta galimybė registruoti abiejų prašymu, tačiau taikomos išimtys. Pavyzdžiui, tokiu prašymu negalima automatiškai bendru paversti vienam sutuoktiniui padovanoto sklypo ar dokumentuose aiškiai asmeniniu nurodyto turto.
Panaudos sutartis pagrindžia naudojimąsi žeme. Statybos dokumentai įformina statybos procesą. Nė vienas iš šių žingsnių neturėtų būti painiojamas su tinkamu sutuoktinių nuosavybės įregistravimu.
Gavote išrašą? Perskaitykite jį, ne tik išsaugokite
Teisininkė rekomenduoja patikrinti tris dalykus: kas nurodyti namo savininkais, koks įrašytas nuosavybės režimas ir kokie dokumentai yra registravimo pagrindas. Sklypo ir namo duomenis vertinkite atskirai.
„Vien savininko pavardės eilutės nepakanka – svarbus ir įrašas apie bendrąją jungtinę nuosavybę. CK 3.88 straipsnio 3 dalis tiesiogiai reglamentuoja šių duomenų išviešinimą.
Nepainiokite ir dviejų skirtingų įrašų: „šeimos turtas“ nėra tas pats, kas „bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė“. Šeimos gyvenamoji patalpa gali turėti šeimos turto statusą, nors nuosavybės teise priklauso tik vienam sutuoktiniui. Šis statusas savaime nesuteikia kitam nuosavybės dalies“, – aiškino R.Joskaudienė.
Namas jau įregistruotas tik vieno vardu. Ką daryti?
Pirmiausia teisininkė rekomenduoja gauti registro išrašą ir registravimo pagrindo dokumentus. Reikia nustatyti, ar kalbame apie neišviešintą bendrąją nuosavybę, dokumentų neatitiktį, ar tikrą sutuoktinių ginčą dėl turto priklausomybės.
Kai sutuoktiniai sutaria, tikrinama, ar pakanka abiejų prašymo, ar būtinas notarinis susitarimas. Pasak teisininkės, ypač svarbu nelaukti galutinio statybos užbaigimo: nuostatų 103 punktas numato, kad, jau įregistravus vieno sutuoktinio nuosavybę į statinį ir vėliau atlikus statybos, rekonstrukcijos, remonto ar modernizavimo darbus, bendrosios jungtinės nuosavybės registravimui reikalingas notaro patvirtintas abiejų susitarimas arba teismo sprendimas.
„Kai vienas sutuoktinis kito teisę ginčija, gali tekti teisme spręsti dėl turto pripažinimo bendrąja jungtine nuosavybe. Vėliau pasirašyta žemės panaudos sutartis savaime tokio ginčo neišsprendžia. Turto priklausomybė nustatoma pagal įgijimo aplinkybes, o ne vien pagal registro įrašą.
Mano patarimas – nepasitenkinti žodiniu atsakymu „tokia tvarka“. Prašykite konkretaus teisinio pagrindo, o atsisakius registruoti – motyvuoto rašytinio sprendimo“, – teigė teisininkė.
Kas būtų skyrybų atveju?
Jeigu namas yra bendroji jungtinė nuosavybė, pradinė taisyklė – lygios sutuoktinių dalys, išskyrus įstatyme numatytus atvejus. Tačiau tai nebūtinai reiškia fizinį namo padalijimą: jis gali būti priskirtas vienam sutuoktiniui, kitam mokant kompensaciją.
„Dovanotas sklypas vien dėl bendro namo statybos automatiškai netampa bendru turtu. Todėl dalijantis namą rekomenduoju kartu išspręsti ir naudojimosi žeme klausimą – susitarimas turi būti ne tik teisingas popieriuje, bet ir praktiškai įgyvendinamas“, – pabrėžė R.Joskaudienė.
Ji patarė nepainioti naujo namo pastatymo su vienam sutuoktiniui jau priklausiusio namo įrengimu ar remontu. Antruoju atveju reikšmingas esminio pagerinimo kriterijus. Ne kiekviena investicija suteikia pagrindą visą asmeninį namą pripažinti bendru, tačiau gali būti sprendžiama dėl kompensacijos. Šį skirtumą LAT aptarė ir 2026 m. vasario 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-2-781/2026.
O paskola bankui?
Turto pasidalijimas ir atsakomybė bankui – atskiri klausimai.
„Jeigu abu esate solidarūs bendraskoliai, susitarimas „namas ir paskola lieka vyrui“ savaime neatleidžia žmonos nuo įsipareigojimų bankui. Tam, kad solidarioji prievolė būtų pakeista vieno asmens prievole, būtinas kreditoriaus sutikimas. Todėl prieš pasirašant skyrybų susitarimą būtina žinoti ne tik kam atiteks namas, bet ir ar bankas iš tikrųjų atleis kitą sutuoktinį nuo skolos“, – pabrėžė R.Joskaudienė.
Saugokite ne tik namo raktus, bet ir dokumentus
Teisininkė rekomenduoja išsaugoti paskolos ir rangos sutartis, mokėjimų išrašus, sąskaitas, dovanojimo dokumentus, susirašinėjimą dėl statybų ir duomenis apie statybos etapus.
„Tačiau bendro turto klausimas nėra vien varžybos, kas pateiks daugiau savo vardu išrašytų sąskaitų. Santuokoje gautas darbo užmokestis pagal bendrąją taisyklę yra bendras turtas, net jeigu pervedamas į vieno sutuoktinio sąskaitą.
LAT taip pat yra pabrėžęs, kad sutuoktinis prisideda prie bendro turto kūrimo ir tada, kai rūpinasi vaikais, namų ūkiu ar jo pajamos skiriamos šeimos pragyvenimui, o ne tiesiogiai statyboms“, – teigė ji.
Pasak jos, bendrus namus verta pradėti ne tik nuo projekto ir paskolos, bet ir nuo aiškaus susitarimo, kam jie priklausys.
„Prieš statybas sutvarkykite naudojimosi žeme pagrindą. Patikrinkite statytojų duomenis. Registruodami aiškiai įforminkite nuosavybę. Gavę išrašą – jį perskaitykite.
Pasitikėjimas šeimoje ir tvarkingi dokumentai vienas kitam neprieštarauja. Jie apsaugo abu“, – patarė teisininkė.
