Tokios istorijos vis dažniau pasigirsta, kai NT rinka įkaista. O ji šiuo metu kaip tik tokia ir yra. Registrų centro duomenimis, 2025 m. NT sandorių skaičius augo 16 proc. lyginant su 2024 m. Lietuvos bankas fiksuoja dviženklį būsto kainų augimo tempą ir prognozuoja, kad iki 2026 m. pavasario kainų augimas gali išlikti aukštas. Kitaip tariant, 2026 m. daug kas pirks, daug kas parduos, o „rezervacijos“ ir preliminarios sutartys bei su jomis susiję ginčai taps vis aktualesne kasdienybe tiek pardavėjams, tiek pirkėjams.
Perkantiems būstą svarbu suprasti, jog preliminari sutartis nėra „šiaip lapas“. Tai įsipareigojimas. Ir jei pardavėjas ją nutraukia vien todėl, kad rinkoje atsirado didesnė kaina, pirkėjas neturi automatiškai susitaikyti su sutartyje įrašytomis simbolinėmis netesybomis.
Būtent apie tai 2025 m. gruodį pasisakė Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT), apibendrindamas, kaip turi būti vertinami pirkėjo nuostoliai, kai preliminari sutartis neįvykdoma ir viena šalis vengia sudaryti pagrindinę (notarinę) sutartį.
Pirmasis akcentas labai žemiškas – neužtenka pasakyti „sutartis neįvykdyta“. Kad atsirastų civilinė atsakomybė, reikia vertinti, ar pardavėjas elgėsi nesąžiningai, pvz. be pagrindo atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį. Tiesa, pirkėjui svarbu kritiškai pažvelgti ir į savo pareigas – ar turėjo finansavimą, ar laikėsi terminų, ar nepateikė pardavėjui preteksto nutraukti sutartį?
Antras akcentas – pinigai. Kiek realiai galima prisiteisti? LAT nurodė, jog yra keli būdai, bet svarbiausia rinktis tą, kuris labiausiai atitinka tikrą situaciją.
Jei pirkėjas greitai nusiperka kitą panašų būstą ir jis kainuoja brangiau, logiška kalbėti apie kainos skirtumą – pirkėjas priverstas mokėti daugiau vien todėl, kad pardavėjas nutraukė sutartį.
Jei pirkėjas kito būsto neperka (arba negali pirkti iš karto), svarbiausiu metodu tampa paprastesnis, bet reikalaujantis įrodymų – skaičiuojamas skirtumas tarp preliminarioje sutartyje sutartos kainos ir rinkos kainos tuo momentu, kai sutartis buvo nutraukta. Sutarties nutraukimo data yra esminė detalė, kuri dažnai pamirštama – kaina turi būti vertinama būtent tuo metu. Tai, kad pardavėjas po 8 mėnesių pardavė brangiau, dar nereiškia, kad automatiškai gausite visą skirtumą. Reikia kalbėti apie rinkos kainą nutraukimo metu.
Trečias metodas skamba viliojančiai – atiduoti pirkėjui visą pardavėjo uždirbtą naudą. Tačiau LAT pabrėžė, kad taip daroma tik išimtiniais atvejais, kai pažeidžiamos ypatingos vertybės (pvz., konfidencialumas, nesąžininga konkurencija) ir nuostolių kitaip realiai neįmanoma apskaičiuoti. Įprastoje situacijoje, kai ginčas sukasi apie kainą ir sutarties nevykdymą, dažniausiai viskas grįžta prie rinkos kainos ir konkrečių skaičiavimų.
Ką turėtų atsiminti žmogus perkantis būstą? Pirmiausia, nepasiduoti emocijai ir nusivylimui „nieko nepadarysi“. Antra, suprasti, kad teisme laimi ne tas, kuris labiausiai pasipiktinęs, o tas, kuris turi faktus – susirašinėjimą, dokumentus, terminus, banko sprendimus, rinkos kainos pagrindimą. Ir galiausiai, neužsidaryti vien netesybų rėmuose, nes jos dažnai būna tik minimalus atlyginimas, o reali žala gali būti daug didesnė, ypač kai kainos kyla ir alternatyvus būstas kainuoja brangiau.
2026 m. rinka, panašu, bus aktyvi. Vieni džiaugsis greitais pardavimais, kiti skubės užsirezervuoti geresnį būsto variantą. Bet kuo daugiau skubos, tuo daugiau rizikos. Preliminari sutartis yra ne formalumas, o draudimas nuo „persigalvojau, nes pabrango“. Tik tam, kad tas draudimas veiktų, pirkėjas turi žinoti savo teises ir nepamiršti paprastos taisyklės – kai kalba pasisuka apie pinigus, svarbiausi yra ne pažadai, o įrodymai.
