Šeima laukia teismo proceso dėl jos veiksnumo tam tikrose srityse įvertinimo ir galimo globėjo ar rūpintojo paskyrimo. Tikimasi, kad šias pareigas vėliau eis jų abiejų sūnus.
Tačiau gyvenimas nelaukia.
„Už butą reikia mokėti komunalinius mokesčius. Reikia bendrauti su nuomininku. Reikia prižiūrėti būstą, spręsti einamuosius klausimus, galbūt pratęsti ar sudaryti naują nuomos sutartį. Visa tai realiai daro sūnus. Jis turi raktus, moka mokesčius, rūpinasi butu, tarsi yra faktinis šio turto prižiūrėtojas“, – pabrėžė teisininkė, mediatorė Raimonda Joskaudienė.
Be to, sūnus pats turi ne vieną nekilnojamojo turto objektą. Pasak teisininkės, jis su šeima gyvena viename bute, mamą prižiūri kitame, o aptariamas butas yra nuomojamas arba planuojamas nuomoti.
Ir čia kyla klausimas, ar sūnus, kuris faktiškai prižiūri butą ir moka už jį mokesčius, gali savo vardu sudaryti nuomos sutartį ir išsiimti verslo liudijimą?
Teisiškai, pasak R.Joskaudienės, vien faktinio prižiūrėjimo nepakanka.
„Nuomos santykiuose svarbu ne tai, kas turi raktus, o tai, kas turi teisę perduoti daiktą naudotis kitam asmeniui už mokestį. Pagal Civilinį kodeksą nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja perduoti daiktą nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį“, – aiškino R.Joskaudienė.
Raktai, komunaliniai mokesčiai ir rūpinimasis butu dar nereiškia teisės būti nuomotoju, pabrėžė ji.
„Civilinėje teisėje reikia atskirti faktinį turto prižiūrėjimą nuo teisinės teisės turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė apima teisę valdyti, naudoti daiktą ir juo disponuoti, o savininkas gali perduoti kitam asmeniui visas ar tik tam tikras teises“, – teigė R.Joskaudienė.
Pasak jos, jeigu sūnus pats pripažįsta, kad butas priklauso ne jam, o mirusio tėvo palikimui, mamai ar kitiems įpėdiniams, jo padėtis nėra savarankiško savininko padėtis. Civilinis kodeksas numato, kad daikto valdymas nelaikomas savarankiška daiktine teise, kai faktinis daikto turėtojas savininku ar valdytoju pripažįsta kitą asmenį.
Todėl, anot jos, labai svarbu suprasti, kad faktinis buto prižiūrėtojas nėra tas pats, kas savininkas, įpėdinis, įgaliotinis, globėjas ar turto administratorius.
„Jeigu pagrindinė paveldėtoja yra mama, tačiau jos veiksnumo ir atstovavimo klausimas dar neišspręstas, sūnus negali automatiškai veikti jos vardu vien todėl, kad yra jos vaikas. Artimas giminystės ryšys pats savaime nėra įgaliojimas“, – pabrėžė R.Joskaudienė.
Anot jos, dar daugiau – net jeigu sūnus vėliau būtų paskirtas globėju ar rūpintoju, tai nereiškia, kad jis galės laisvai elgtis su mamos turtu kaip su savu.
„Globėjas veikia globotinio interesais, o globotinio nekilnojamojo turto išnuomojimui reikalingas išankstinis teismo leidimas.
Civilinio kodekso 3.244 straipsnis aiškiai numato, kad teismo leidimas reikalingas, kai globėjas nori išnuomoti globotinio nekilnojamąjį daiktą.
Net tapęs globėju, sūnus netaptų buto savininku. Jis būtų atstovas, turintis veikti pagal įstatymą, teismo sprendimą ir globotinio interesais“, – aiškino R.Joskaudienė.
Pasak jos, jeigu butas priklauso keliems įpėdiniams ar bendraturčiams, situacija tampa dar jautresnė. Bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Jei bendraturčiai nesutaria, anot teisininkės, naudojimosi ir valdymo klausimai sprendžiami teismo tvarka.
„Todėl vieno šeimos nario sprendimas „aš prižiūriu, todėl aš išnuomosiu“ gali sukelti ginčą su kitais įpėdiniais, bendraturčiais ar vėliau paskirtu teisėtu atstovu“, – teigė R.Joskaudienė.
Atskirai reikia kalbėti apie verslo liudijimą.
„Verslo liudijimas nėra nuosavybės dokumentas. Tai nėra įgaliojimas. Tai nėra paveldėjimo teisės liudijimas. Tai nėra teismo leidimas. Tai tik mokestinis veiklos įforminimo būdas, taikomas tada, kai asmuo jau turi teisę vykdyti konkrečią veiklą.
VMI nurodo, kad gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimas taikomas gyvenamųjų patalpų nuomai gyventojams, o kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti atskirą verslo liudijimą“, – teigė teisininkė.
Tačiau, anot jos, verslo liudijimas neatsako į civilinės teisės klausimą: ar šis konkretus žmogus turi teisę išnuomoti būtent šį konkretų butą?
Todėl šioje situacijoje, anot R.Joskaudienės, teisinga išvada būtų tokia:
sūnus vien kaip faktinis buto prižiūrėtojas neturėtų savo vardu sudaryti nuomos sutarties ir išsiimti verslo liudijimo šiam konkrečiam butui, jeigu jis neturi aiškaus teisinio pagrindo veikti.
Toks pagrindas, pasak teisininkės, galėtų būti, pavyzdžiui:
1. jis pats yra šio buto savininkas arba jo dalies savininkas;
2. jis yra įpėdinis ir jo teisės į paveldėtą turtą yra tinkamai įformintos;
3. jis turi galiojantį savininko ar įpėdinių įgaliojimą;
4. jis yra paskirtas globėju ar rūpintoju ir turi teismo leidimą išnuomoti globotinio nekilnojamąjį turtą;
5. jis yra paskirtas palikimo ar turto administratoriumi, o jo įgaliojimai apima nuomos klausimus;
6. visi teisėti savininkai, įpėdiniai ar bendraturčiai yra aiškiai susitarę dėl buto nuomos.
„Svarbu ir tai, kad sandoris, sudarytas kito asmens vardu neturint teisės arba viršijant suteiktas teises, gali sukelti teisines pasekmes tik tada, jeigu atstovaujamasis tokį sandorį vėliau patvirtina. Kitaip gali kilti klausimų dėl sutarties galiojimo, atsakomybės ir galimų nuostolių.
Praktiškai tokiose situacijose reikėtų neskubėti ir pirmiausia atlikti kelis veiksmus“, – aiškino R.Joskaudienė.
Anot jos, pirmiausia – patikrinti Nekilnojamojo turto registro duomenis: kas šiuo metu įregistruotas savininku, ar yra įrašų apie bendraturčius, apribojimus, areštus, nuomos sutartį ar kitus juridinius faktus.
Antra – išsiaiškinti paveldėjimo bylą: kas priėmė palikimą, kokia apimtimi, ar yra paveldėjimo teisės liudijimas, ar reikia papildomų notarinių arba teismo veiksmų.
Trečia – jeigu paveldėtoja dėl sveikatos būklės negali veikti savarankiškai, anot teisininkės, būtina sulaukti aiškaus teismo sprendimo dėl veiksnumo tam tikrose srityse ir atstovo paskyrimo.
Ketvirta – jeigu turtas priklausys globotiniui, dėl nuomos būtina kreiptis dėl teismo leidimo.
Ir tik tada, kaip pabrėžė R.Joskaudienė, galima tvarkingai spręsti, kas pasirašo nuomos sutartį, kieno vardu gaunamos nuomos pajamos ir koks mokestinis režimas taikomas.
Anot R.Joskaudienės, svarbiausia taisyklė: pirma teisė nuomoti, tik po to – nuomos sutartis ir verslo liudijimas.
„Ši situacija aktuali daugeliui šeimų. Ypač tada, kai po artimojo mirties turtas dar neperrašytas, paveldėjimo dokumentai nebaigti, vienas iš įpėdinių serga, o kitas šeimos narys geranoriškai „tvarko visus reikalus“.
Žmogiškai tai suprantama. Bet teisiškai reikia aiškumo.
Nes vieną dieną gali paaiškėti, kad nuomos sutartį pasirašė ne tas asmuo, pajamas gavo ne tas asmuo, o sprendimus dėl turto priėmė žmogus, kuris neturėjo tam reikalingų teisių.
Rūpintis šeimos turtu galima. Bet išnuomoti jį galima tik turint teisinį pagrindą“, – pridūrė R.Joskaudienė.
