Pasiūla senajame miesto centre ribota, sklypų naujai statybai mažėja, projektavimo ir statybos darbai ilgai trunka. Plėtotojai, architektai ir analitikai sutinka: svarstant apie būsto senamiestyje įsigijimą, vertėtų atsižvelgti į būsimos pasiūlos perspektyvas, statybos kaštų augimą ir NT projektų įgyvendinimo šiame rajone terminus.
Sunku įsigyti sklypą
Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims, sako, kad plėtrai tinkamų sklypų ir teritorijų skaičius Vilniaus senamiestyje tolygiai mažėja. „Tankiai apstatytas senamiestis ir griežtas statybų reglamentavimas nesuteikia itin daug plėtros galimybių“, – teigia ekspertas.
Jam antrina prestižinių senamiesčio butų projekto „Sanguškų parkas“ plėtotojos RELEVEN plėtros vadovas Viktoras Zubrecovas.
„Senamiestyje dar yra objektų, kurie galėtų būti pritaikomi žmonių poreikiams žymiai naudingiau. Šiandien jie apleisti ir neprižiūrimi, bet turi nemenkas vystymo perspektyvas. Vis dėlto juos įsigyti – sudėtingas ir dažnai sunkiai išsprendžiamas uždavinys“, – teigia V.Zubrecovas.
Sunkumų kelia tokių objektų nuosavybės statusas. Jei jie priklauso religinėms bendruomenėms – savininkai įprastai yra atleidžiami nuo mokesčių ir iš dalies dėl to nepatiria spaudimo gerinti, atnaujinti ir kitaip investuoti į šiuos NT objektus. Kitais atvejais susiduriama su labai daug savininkų, kuriems rasti bendrą kompromisą ir priimti sprendimą tampa sudėtinga.
„Sklypų vis mažėja, o esamus didesniems projektams konsoliduoti sunku. Tokios vietos kaip, pavyzdžiui, garažų masyvas, būna, priklauso 200 savininkų. Labiau įmanomi realizuoti – maži, iki 1000 kv. metrų ploto, projektai. Toks formatas šioje miesto dalyje dažnesnis – tačiau tokiu atveju paprastai nelieka galimybių įrengti patogių požeminių automobilių stovėjimo vietų, kokybiškų vaikų žaidimų aikštelių ar kiemų“, – priduria „Aketuri architektai“ vadovas, Lietuvos architektų rūmų pirmininkas Lukas Rekevičius.
„Orinis“ kvadratinis metras – net iki 6 tūkst. eurų
Anot L.Rekevičiaus, žmonės, senamiestyje įsigyjantys tokio dydžio sklypus individualiai statybai, už „orinį“ būsimo namo kvadratinį metrą – žemės plotą, įvairius leidimus, architektūrinį projektą – išskirtiniais atvejais sumoka net iki 6 tūkst. eurų.
„Iki 6 tūkst. eurų išauga vien žemės ir projekto kaina, be statybos savikainos. Įskaičiavus statybos darbus, kvadratinio metro savikaina pavieniam individui gali išaugti iki 10 tūkst. eurų. Todėl perkantys, pavyzdžiui, butą didesniame objekte gali gerokai sutaupyti. Manau, šiuo metu tik masto ekonomijos veiksnys suteikia galimybę senamiestyje įsigyti naują būstą už mažesnę nei 12–15 tūkst./kv. m kainą“, – skaičiuoja architektas.
Kas kelia kainas?
Kodėl naujas būstas senamiestyje tampa toks brangus, jei vidutinė kvadratinio metro kaina Vilniuje kelis kartus mažesnė – apie 3,6 tūkst. eurų?
„Tuščių sklypų čia praktiškai nėra, o rekonstrukcija visuomet kainuoja gerokai brangiau nei nauja statyba. Kita priežastis – laikas: labai ilgi projektavimo ir statybos terminai, kurie išauga tiek dėl privalomų archeologinių tyrimų, tiek dėl paveldosaugos aspektų ir visuomenės jautrumo. Visa tai gali ištempti projektavimo procesus iki kelių metų“, – papildo plėtotojų atstovas V.Zubrecovas.
Ekspertai vieningai sutaria, kad senamiestyje dirbančių vystytojų labai nedaug. Čia nėra paprastų sprendimų, todėl projektų įgyvendinimas trunka ilgai.
Vien identifikuoti, ar statyba konkrečioje vietoje įmanoma ir kokia rekonstrukcija galima, yra atskiras darbas. Žvalgomieji ir istoriniai tyrimai kainuoja dešimtis tūkstančių, ir didelė tikimybė, kad šie tyrimai parodys, jog sklype yra archeologinių vertybių, kurių negalima perkelti ir kurias privalu arba išlaikyti nepaliestas, arba integruoti į savo pastatą, o tai dar labiau augina kaštus.
„Kiekviena situacija Vilniaus senamiestyje unikali ir nestandartinė, kiekvienai reikia talentingų architektų, diskusijos su visuomene, su Kultūros paveldo departamentu, būtina išmanyti apsaugos reglamentus. Čia naratyvai, kurie tinka Konstitucijos prospektui, nebedera“, – priduria M.Marozas.
Paskutinis lašas – brangiausias
„Ober-Haus“ skaičiavimais, per pastaruosius 20 metų Vilniuje plėtotojai pardavimui daugiabučiuose pastatė daugiau kaip 70 000 butų. Senamiesčio seniūnijoje per šį laikotarpį buvo įgyvendinta apie 70 skirtingų būsto projektų – plėtotojai pirkėjams pasiūlė beveik 4 000 butų, arba 5,7 proc. visų per pastaruosius 20 metų pastatytų butų sostinėje. Ši miesto zona jau išgyveno intensyviausios plėtros laikotarpį ir rasti naujų investicinių galimybių gali būti vis sunkiau.
„Sakoma, kad nafta niekada nesibaigs, nes paskutinis jos lašas kainuos taip brangiai, kad niekas negalės jo įpirkti. Panaši tendencija kada nors gali galioti ir senamiesčio būstams“, – palygino M.Marozas.
Išliks įvairus ir demokratiškas
Vis dėlto tiek jis, tiek kiti kalbinti ekspertai tiki, kad sostinės senamiestis netaps prabangos rezervatu ir išliks įvairus.
„Butas senamiestyje yra vertės saugotojas ir augintojas. Tačiau nuomos kainos čia nekoreliuoja su būsto verte. Jei nuoma turėtų generuoti, sakykime, 6 proc. metinės grąžos, tokiu atveju 400 tūkst. eurų vertės buto nuoma siektų 2 tūkst. eurų per mėnesį. Tokių nuomos kainų nėra. Tad jaunos šeimos, poros, kurios nenori leisti valandų automobilyje važiuodamos iš centro namo ir atgal, senamiestyje randa įkandamų nuomos pasiūlymų. Tikiu, kad senamiestis ir toliau bus demokratiška, įvairovės pilna vieta, kur namus ras ir reiklūs aukščiausios kokybės ir prestižo ieškotojai, ir tie, kuriems girgždantis parketas ar apsilaupiusios sienos yra romantikos ženklas“, – kalba architektas L.Rekevičius.
V.Zubrecovas priduria, kad tiek kainos, tiek kokybės atžvilgiu skirtingos vietos tame pačiame rajone gali gerokai skirtis. „Vilniuje yra Sodų gatvės prie stoties senamiestis ir Katedros ar Rotušės aikštę supantis senamiestis. Šie „du senamiesčiai“ – visiškai skirtingi, taip pat skiriasi ir juose esantis NT.
Ar prabangesnėje senamiesčio dalyje naujai pastatyto būsto kainai 10–12 tūkst. eurų už kvadratinį metrą yra galutinė riba? Ne. Kokia kaina bus tolesnėje ateityje, priklauso ir nuo rinkos, ir nuo geopolitinės situacijos, taip pat tam įtakos turės ir dėl didėjančių Europos išlaidų gynybai kylanti infliacija bei kiti veiksniai, kurie brangins likvidųjį senamiesčio turtą“, – prognozuoja „Sanguškų parko“ plėtotojų atstovas.
