„Praėjusią vasarą atsigavimo ženklus ėmusi demonstruoti Vilniaus NT rinka jau įžengė į tvaraus augimo kelią. Daugiau nei dukart išaugusį pirkėjų aktyvumą lėmė dėl atpigusių paskolų padidėjęs būsto įperkamumas, taip pat išlikusi aukšta naujos statybos butų pasiūla“, – pastebi bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas.
Šių metų birželio pradžioje Europos centrinis bankas (ECB) dar kartą 0,25 proc. punkto sumažino bazines palūkanų normas. Tai buvo jau aštuntasis mažinimas nuo palūkanų normos piko, fiksuoto 2023 m. rugsėjį.
„ECB sprendimai lemia tolesnį būsto paskolų turėtojams aktualaus Euribor rodiklio mažėjimą, atitinkamai krenta ir bendra palūkanų norma. Jei prieš pusantrų metų vidutinės būsto paskolų palūkanos buvo pasiekusios beveik 6 proc. ribą, šiuo metu jos nukrito žemiau 4 procentų“, – sako M.Chmieliauskas.
Pasak jo, mažėjančios palūkanos – kartu su augančiais atlyginimais ir palyginti vis dar menka infliacija – ir toliau formuoja palankią ekonominę aplinką įsigyti būstą.
Populiariausias Vilniaus rajonas birželį – Pašilaičiai
Birželį Vilniuje buvo nupirktas 371 butas – 87 proc. daugiau nei tą patį 2024 m. mėnesį (199). Populiariausiu sostinės rajonu tapo Pašilaičiai, kur parduoti 56 būstai. Po jų rikiavosi Lazdynai, Žirmūnai, Verkiai ir Naujininkai.
Populiariausia būsto klase išlieka ekonominė. Birželį parduoti 176 šios klasės butai, kurių vidutinis plotas siekė 47,7 kvadratinius metrus. Vidutinės klasės būstų parduota 160 (vidutinis šios klasės būstų plotas – 48,2 kv. m), o prestižinės klasės segmente per birželį nupirkti 35 butai, kurių vidutinis plotas – 70,3 kvadratinių metrų.
Skaičiuojant bendrą vidutinį visų per birželį parduotų butų plotą, per metus jis šiek tiek sumažėjo: nuo maždaug 54 kv. m pernai birželį iki 50 kv. m pastarąjį mėnesį.
Pirmąjį 2025 m. vasaros mėnesį pirkėjai galėjo rinktis iš 2429 jau pastatytų ar netoli statybų pabaigos esančių butų (gegužės mėnesį jų buvo 2405). Jau pradėtų statyti būstų pasiūlos skaičius, palyginti su geguže, ūgtelėjo beveik dešimtadaliu – nuo 2339 iki 2555, o parduodamų butų, kurie dar nepradėti statyti, bet jiems jau yra gauti statybos leidimai arba jie yra projektuojami – šiek tiek mažiau nei penktadaliu, nuo 403 būstų gegužę iki 472 birželį.
Auga ne tik pardavimai, bet ir pasiūla
Bendro būstų sandėlis per mėnesį išaugo nepilnais 5 proc. – nuo 5226 butų gegužę iki 5463 būstų birželį. Pirmąjį kalendorinės vasaros mėnesį rinkai papildomai buvo pasiūlyti 567 butai penkiuose naujuose projektuose arba jų etapuose.
Pasak M.Chmieliausko, stabilus pastarųjų mėnesių sandėlio pildymas taip pat rodo tvarų paklausos ir pasiūlos balansą.
„Nuo šių metų pradžios Vilniaus būstų sandėlis nebenukrenta žemiau 5000 butų ribos ir pamažu pildosi toliau, nors būstų pardavimo rodikliai taip pat auga. Kitaip tariant, nors butų pardavimai, palyginus su 2024 m. vasaros pradžia, yra išaugę dvigubai, pirminės sostinės NT rinkos pasiūla nemažėja“, – pabrėžia M.Chmieliauskas.
Pagal dabartines tendencijas, net visiškai nepapildant sandėlio nei vienu nauju būstu, išparduoti visus jame esančius butus užtruktų ilgiau nei metus.
Šiuo metu pirminėje Vilniaus NT rinkoje „Realco“ siūlo rinktis net iš 763 butų, arba beveik iš 14 proc. viso sostinės butų sandėlio. Per pirmąjį šių metų pusmetį bendrovė Vilniuje pardavė 215 butų.
„Inreal“ duomenimis, naujų būstų rinkoje – vasarinis atokvėpis
2025 metų birželį Vilniuje „Inreal“ fiksavo 371 suminius pardavimus (392 nauji susitarimai, 21 grąžinimai) – trečdaliu mažiau nei prieš mėnesį (546, 572, 26), tačiau daugiau nei dvigubai daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai (176, 200, 24). Iš viso 2025 metų antrą ketvirtį sutarta dėl 1338 būstų pardavimo – 18 proc. mažiau nei pirmą ketvirtį (1640), bet daugiau nei du kartus daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (586). „Tikėtina, kad rinkos aktyvumas artimiausiu laikotarpiu ir toliau išliks gerokai aukštesnis nei 2024-aisiais, tačiau svyravimai gali būti ryškesni tiek dėl naujų objektų pristatymo rinkai, tiek dėl sezoniškumo“, – teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Birželio mėnesį į stebėjimus įtraukti 402 nauji būstai Vilniuje – penktadaliu mažiau nei gegužę (532), bet beveik dvigubai daugiau nei pernai birželį (211). Iš viso 2025 metų antrą ketvirtį į stebėjimus įtraukti 1859 plėtotojų rinkai pasiūlyti būstai – 14 proc. daugiau nei pirmą ketvirtį (1627) ir dviem trečdaliais daugiau nei pernai tuo pačiu metu (1104). Sostinės vystytojų aktyvumas padidino pirminės rinkos pasiūlą iki 5758 būstų, iš kurių 1004 – jau rezervuoti, o iš laisvų – 4461 butai bei apartamentai ir 293 kotedžai.
„Šiuo metu stebimas pasiūlos papildymo tempas atitinka 2020 – 2021 metų sandūrą, kuomet rinkai, atitinkamai, buvo pasiūlyta po 1825 ir 1747 būstus per ketvirtį, todėl tolesnis pasiūlos augimo tempas gali kiek sulėtėti ir, priklausomai nuo pirkėjų aktyvumo, būsto kiekis pasiūloje gali mažėti“, – sako T.S. Kvainickas.
Vilniaus pirminėje būsto rinkoje toliau stebimas nuosaikus kainų augimas. Per mėnesį padidintos 364 būstų kainos, 55 – sumažintos. Šiuo metu ekonominės klasės būsto kainos sostinėje siekia apie 3084 Eur/kv.m (+1 proc.), vidutinės klasės – 4094 Eur/kv.m (+1 proc.), prestižinės klasės – 7452 Eur/kv.m (be pokyčių), loftų – 3379 Eur/kv.m (-2 proc.), kotedžų – 2287 Eur/kv.m (+1 proc.).
Vilniaus rinkos balanso rodiklio pokyčiai – nežymūs. Birželio pabaigoje jo reikšmė siekė 1,03, t.y. Vilniaus pirminę būsto rinką galima laikyti subalansuota.
2025 metų birželį „Inreal“ Kaune fiksavo 72 suminius pardavimus (73 nauji susitarimai, 1 grąžinimas). Aktyvumo dinamika panaši į Vilniaus – trečdaliu mažiau parduota nei gegužę (109, 111, 2), bet beveik dvigubai daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (42, 45, 3). Antro ketvirčio rezultatai – tokie pat kaip pirmojo (269) ir apie tris kartus didesni nei 2024-ųjų birželį (94).
Per mėnesį į rinkos stebėjimus Kaune įtrauktas 101 naujas būstas – trečdaliu mažiau nei gegužę (148) ir beveik dvigubai mažiau nei pernai birželį (186). Antro ketvirčio nauja pasiūla (318) buvo ketvirtadaliu didesnė nei pirmojo (252) ir apie pusantro karto didesnė nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (201). Per mėnesį pasiūlos kiekis neženkliai padidėjo nuo 1322 iki 1351, tačiau tik 670 būstų yra pažymėti kaip laisvi, iš jų – 67 kotedžai.
Kainų pokyčiai Kaune buvo dar nuosaikesni nei Vilniuje – 21 būsto kaina padidinta, 6 – sumažinta. Šiuo metu ekonominės klasės būsto kainos siekia apie 2230 Eur/kv.m (+1 proc.), vidutinės – 3509 Eur/kv.m (+1proc.), prestižinės –3997 Eur/kv.m (be pokyčių), loftų – 2147 Eur/kv.m (+1proc.), kotedžų – 1907 Eur/kv.m (+1 proc.). Ekonominės klasės segmente didelę įtaką kainoms turi rezervuoti ekonominės būstai. Jų neįskaitant, vidutinė kaina siektų apie 2691 Eur/kv.m.
Kauno rinkos balanso rodiklio reikšmė per mėnesį pagerėjo nuo 1,30 iki 1,26. Atmetus rezervuotą pasiūlą pirminė rinka yra laikytina subalansuota ir netgi artima pardavėjo rinkai.
2025 metų birželio mėnesį „Inreal“ Klaipėdoje fiksavo 17 suminių pardavimų (17 naujų susitarimų, grąžinimai nefiksuoti). Priešingai nei Vilniuje ar Kaune, rinkos aktyvumas uostamiestyje lyginant su geguže išaugo dvigubai (8, 8, 0), o lyginant su 2024-ųjų birželiu – didėjo daugiau nei tris kartus (5, 6, 1). Kita vertus, Klaipėdos rinka dėl savo dydžio bei demografinių pokyčių pasižymi gana ryškiais ir dažnais santykiniais rinkos svyravimais, todėl pavienių mėnesių rinkos aktyvumo padidėjimai nėra itin reikšmingi. Iš viso antrą ketvirtį fiksuoti 42 suminiai pardavimai - du kartus mažiau nei pirmą ketvirtį (81), bet keturis kartus daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (11).
Į stebėjimus įtraukti 56 nauji būstai, kas padidino Klaipėdoje pirminės rinkos pasiūlą iki 691 būsto, iš kurių – 423 laisvi, iš jų – 28 kotedžai. Iš viso antrą ketvirtį pirkėjams pristatyti 128 nauji būstai – 15 proc. mažiau nei pirmąjį (151), bet dešimt kartų daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (12). Kaip ir pardavimuose, tokie ryškūs svyravimai yra nulemti rinkos dydžio.
Birželio mėnesį Klaipėdos pirminėje rinkoje fiksuota 11 kainų didinimo atvejų, 1 būsto kaina sumažinta. Ekonominės klasės būsto kainos siekia apie 1949 Eur/kv.m (+1proc.), vidutinės – 2728 Eur/kv.m (+2proc.), prestižinės – 7935 Eur/kv.m (be pokyčių), kotedžų – 1820 Eur/kv.m (be pokyčių). Neįskaitant rezervuotų kotedžų, jų vidutinė kaina siektų apie 2631 Eur/kv.m.
Nauja pasiūla padidino Klaipėdos rinkos balanso reikšmę iki 2,18 (ją taip pat šiek tiek iškelia rezervuoti būstai). Šiuo metu pirkėjai uostamiestyje turi kiek daugiau galių nei pardavėjai, tačiau istoriškai ryškesni pasiūlos padidėjimai lemia pasyvesnius vystymo periodus, ir rinkos balansas palaipsniui normalizuojasi.
„Citus“: būsto rinka viršijo lūkesčius – pusmečio pardavimai išaugo 111 proc.
„Nors birželį Vilniuje buvo parduoti 417 būstų – 17 proc. mažiau nei gegužę (503 vnt.), tai yra tipiškas sezoninis reiškinys. Palyginus su 2024 metų birželiu, augimas siekė 87,8 proc., o tai rodo tvirtas rinkos pozicijas. Taip pat gausesnis, lyginant su praėjusiais metais, buvo ir antrasis ketvirtis, ir visas pusmetis: balandį–birželį sandorių skaičius sudarė 1 347, net dukart daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai (668), per šešis mėn. – 3 134, taip pat 2,1 karto daugiau nei pirmą 2024 m. pusmetį (1 484)“, – vardija „Citus“ analizės skyriaus vadovė Eglė Savostė.
Sostinėje toliau dominuoja vidutinės klasės būstų pardavimai – lyginant su ankstesniu pusmečiu, jie išaugo labiausiai, net apie 77 proc. Ekonominės klasės būstų paklausa padidėjo 36 proc., prestižinių – 23 proc.
Daugiausia būstų per pirmąjį šių metų pusmetį buvo nupirkta Verkiuose, Naujamiestyje ir itin suaktyvėjusiuose Lazdynuose, kurie išsiskyrė didele naujų butų pasiūla, greitai sulaukusia pirkėjų dėmesio.
Kaune pirmojo pusmečio pardavimų apimtys yra 60 proc. didesnės nei tuo pačiu laikotarpiu 2024 metais – tai geriausias rezultatas nuo 2022 metų pirmojo pusmečio: birželį sudarytas 41 sandoris, per antrą ketvirtį – 218, per šešis pirmuosius šių metų mėnesius – 647. Per tuos pačius laikotarpius pernai, atitinkamai, fiksuoti 59, 167 ir 404 realizuoti nauji būstai.
„Kauno rinka banguoja labiau, tačiau taip pat grįžo į 2020 m. lygį. Ekonominės klasės segmentas pirmą pusmetį generavo net 53 proc. visų sandorių, o vidutinės klasės dalis augo nuo 31 proc. pernai gruodį iki 38 proc. vidutinio rodiklio šiemet. Tačiau Kaune išryškėjo pasiūlos struktūros problemos. Iš visų naujų būstų, kurie pateko į rinką per pastaruosius du mėnesius, vos vienas projektas priskiriamas ekonominei klasei.
Praėjusių metų gale ekonominė klasė sudarė 58 proc., o dabar – 55 proc. Tuo tarpu prestižinės klasės dalis per metus išaugo nuo 4 proc. iki net 21 proc.“, – pastebi E.Savostė. Pasako jos, akivaizdu, kad būtent ekonominio segmento kainos patyrė didžiausią spaudimą, kurį lėmė itin ribota pasiūla ir intensyvi paklausa. Tik apie 30 proc. visų pirminėje rinkoje siūlomų būstų kainuoja iki 120 000 eurų.
Geografiškai, net 48 proc. visų šiuo metu pirminėje rinkoje siūlomų būstų Kaune yra sutelkta vos trijuose mikrorajonuose: Vilijampolėje, Aleksote ir Šančiuose. Žvelgiant į pardavimus, aktyviausiai būstas buvo perkamas Vilijampolėje, Dainavoje ir Aleksote, o tai rodo, kad Dainavoje egzistuoja neišnaudotas potencialas – pirkėjų čia netrūksta, tačiau naujų projektų yra mažai.
Klaipėdoje pusmečio rezultatas taip pat yra geriausias nuo 2022 metų pradžios, nors birželį fiksuotas šiek tiek mažesnis aktyvumas dėl sezoninio svyravimo. Per birželį uostamiestyje sudaryti 22 sandoriai (gegužę – tik 16), per ketvirtį jų registruoti 73, o per pusmetį – 221. Pernai pirmą pusmetį Klaipėdoje buvo realizuoti 86 būstai, taigi, šiųmetis rezultatas – 2,6 karto gausesnis.
Šiame mieste taip pat stebimas ryškus segmentų disbalansas: net 47 proc. pasiūlos sudaro prestižinės klasės būstai, 32 proc. – vidutinės ir tik 21 proc. – ekonominės klasės. Palyginimui, 2024 metų pabaigoje ekonominė klasė sudarė net 60 proc. visos pasiūlos, o prestižinė – tik 16 proc.
„Prestižinė klasė, anksčiau buvusi nišine, šiemet rodo brandos ženklus – jos dalis sandorių struktūroje beveik prilygsta ekonominei klasei. Klaipėdos pirkėjai vis drąsiau renkasi aukštesnės kokybės būstą, tačiau, geriau subalansavus segmentų pasiūlos santykį, rinka, tikėtina, būtų gyvybingesnė“, – pažymi „Citus“ ekspertė.
Per pirmą pusmetį „Citus“ valdomuose projektuose Vilniuje, Druskininkuose ir Nidoje sudarė 176 sandorius (birželį – 37). Šis rodiklis viršija visų 2023 m. rezultatą (173) ir yra 38,6 proc. didesnis už pirmo 2024 m. pusmečio sandorių skaičių (127). Įmonės asortimentą šiuo metu sudaro 130 butų Vilniuje, taip pat komercinės patalpos, apartamentai Druskininkuose ir Nidoje. Artimiausiu metu planuojama asortimentą Vilniuje ir Kaune didinti pradedant naujus projektus bei anksčiau pradėtų projektų etapus.
Pasiūlos augimas nenustelbė paklausos
Vilniuje birželio pabaigoje būstų pasiūla siekė 6 112 vienetus – tai 10,7 proc. daugiau nei prieš metus ir vienas didžiausių asortimentų nuo 2017 metų sausio. Per pirmąjį pusmetį rinkai buvo pasiūlyta 3 760 naujų būstų.
„Net 37 proc. naujos pasiūlos per pirmus šešis šių metų mėnesius koncentravosi vos 5 naujuose didelės apimties projektuose. Šis augimas atspindi plėtotojų pasitikėjimą rinkos atsigavimu ir artimiausio laikotarpio pardavimų potencialu“, – komentuoja analizės skyriaus vadovė.
Nuo 2025 metų kovo mėnesio Vilniaus pirminėje rinkoje stebimas perėjimas iš subalansuotos rinkos į pardavėjų rinką. Paklausa viršija pasiūlos augimą, o pardavimų tempas paspartėjo.
„Jeigu pasiūla nebus papildyta proporcingu tempu, konkurencija tarp pirkėjų toliau stiprės. Jiems tai – signalas, kad ilgas laukimas nebūtinai atneš geresnes sąlygas – priešingai, jis gali susidurti su mažesniu pasirinkimu ir sparčiau kylančiais lūkesčiais dėl kainos“, – perspėja analizės ekspertė.
Pirmą pusmetį net 50 proc. naujos pasiūlos sudarė vidutinė klasė, 40 proc. – ekonominė, 10 proc. – prestižinė. Tačiau rinkos aktyvumas yra stipriai koncentruotas: net 85 proc. visų sandorių pasidalijo TOP20 didžiųjų plėtotojų, o pusė visų pardavimų buvo sugeneruota vos 20 projektų.
„Pirkėjų pasirinkimas faktiškai sutelktas į palyginti siaurą projektų ratą – dažniausiai tuos, kuriuos vysto didieji rinkos žaidėjai ir kurie pasižymi patrauklia lokacija, aiškia kainodara ir atpažįstamu prekės ženklu. Likusiai daliai – daugiau nei šimtui projektų – teko tik pusė visų pardavimų“, – pastebi E.Savostė.
Pirkėjų pasirinkimas pagal kambarių skaičių išliko stabilus: daugiausia nuperkama 2 kambarių butų (apie 44 proc.), kiek mažiau – 3 ir daugiau kambarių (apie 34 proc.), o likusi dalis tenka mažiems, 1 kambario butams.
„Vis dėlto dalis senesnės pasiūlos išlieka mažai likvidi. Šiuo metu Vilniaus pirminėje būsto rinkoje yra apie 930 būstų, kurie savo pirkėjo neranda jau daugiau nei dvejus metus – tai vis dar reikšmingas skaičius, nors ir mažesnis nei metų pradžioje (1 030 vnt.)“, – pastebi „Citus“ ekspertė.
Kainos auga, bet skolinimosi sąlygos – palankesnės
Vilniaus pirminėje rinkoje vidutinė butų kaina per šių metų pirmąjį pusmetį paaugo 9 proc. Birželio pabaigoje vidutinė pasiūloje esančių butų kvadratinio metro vidutinė kaina siekė 3 784 eurus, o tai – 13,24 proc. daugiau nei prieš metus.
„Kainų kilimą lemia ne vienas veiksnys. Prie augimo prisideda mažėjanti nuolaidų apimtis, augančios statybų sąnaudos bei sugriežtėję plėtros reikalavimai. Vis dėlto svarbiausias faktorius – stiprėjanti paklausa, pagrinde kylanti iš pagerėjusios perkamosios galios“, – aiškina E.Savostė.
Kauno pirminėje rinkoje 2025 metais vidutinė kvadratinio metro kaina paaugo 5,83 proc. Pagal segmentus šiemet sparčiausiai brango ekonominės klasės būstas – net 10,14 proc., vidutinės klasės kainos kilo 5,9 proc., o prestižinės – apie 7 proc.
Klaipėdoje birželio mėnesį vidutinė kvadratinio metro kaina siekė 3 188 eurus. Šį aukštą kainos lygį iš dalies iškreipė vasarį rinką papildę ypač prabangūs projektai – birželį, palyginus su geguže, vidutinė kaina sumažėjo apie 1,09 proc., nes pasiūlą papildė projektas su žemesnėmis nei šiuo metu esančios vidutinėmis kainomis.
Pirkėjų aktyvinimui didelę įtaką daro palankesnės finansavimo sąlygos. Lietuvos banko duomenimis, 2025 metais būsto paskolų apimtys vidutiniškai siekia 253 mln. eurų per mėnesį – 40 proc. daugiau nei 2024–aisiais (180 mln. eurų).
„Paskolos per metus atpigo apie 1,5 proc., tam įtakos turėjo tiek mažėjančios bankų maržos, tiek reikšmingai kritęs Euribor. Jei 2024 metų birželį jis siekė 3,682 proc., tai dabar jau sumažėjo iki 2,036 proc.“, – pabrėžia analizės ekspertė.
Mažesnės palūkanos reiškia didesnį įperkamumą – dalis pirkėjų gali sau leisti didesnį ar kokybiškesnį būstą, nei galėjo prieš metus. Be to, rinkoje vis dažniau matomi tie pirkėjai, kurie 2022–2023 metais delsė priimti sprendimą dėl neapibrėžtumo ar nepalankių sąlygų.
„Dabar, matydami aiškesnes tendencijas ir palankesnes finansavimo galimybes, jie grįžta į rinką su išlaikytu poreikiu ir sukauptu pradiniu įnašu. Tai dar labiau sustiprina paklausą ir palaiko rinkos aktyvumą", – aiškina E.Savostė.
Ekspertų vertinimu, ateinančiais mėnesiais tikėtinas tolesnis rinkos aktyvumas, ypač atsižvelgiant į palankias finansavimo sąlygas ir stabilų ekonomikos bei darbo užmokesčio augimą.
„Žemas Euribor – tai palankus laikas būstui pirkti. Šiais metais Europos centrinis bankas dar du kartus turėtų sumažinti bazines palūkanų normas, taigi, dar trauksis ir Euribor. Tačiau nuo naujų metų palūkanos, prognozuojama, vėl gali pradėti kilti. Dėl atsigavusių pardavimų tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje, toliau augs ir kainos, todėl situacija gali tapti nebe tokia palanki", – apibendrina „Citus“ analizės skyriaus vadovė Eglė Savostė.
